Интересы собственников жилья опять проигнорированы

 

3.5.1. Наш комментарий к Программе. 1

3.5.2. Письмо первому вице-премьеру Правительства Москвы  от 15.06.2000 г. 1

3.5.3. Городская программа № 1: Размышления после конференции. 1

 

3.5.1. Наш комментарий к Программе

Правительство Москвы не раз уже выступает с броскими постановлениями и лозунгами по реализации федерального закона «О ТСЖ». В Москве он «вводился в действие» (январь 1997 г.), «создавались условия для формирования и эффективного функционирования ТСЖ» (август 1997 г.), вновь «создавались условия» (апрель 1998 г.), теперь подошло время для «формирования кондоминиумов» (август 2000 г.). А создание ТСЖ не идет, федеральный закон не работает. Если «создаются условия», то для чиновника, определяющего для себя механизм, как любыми средствами не выполнять принятые постановления и распоряжения, воспрепятствовать созданию ТСЖ. Если что-то «стимулируется», то это касается работы на ниве ТСЖ «государственных», или «полугосударственных» коммерческих структур, таких как ГУП «Жилкооперация», которые проедают бюджетные средства, ничего не создавая. И если теперь собрались что-то «формировать», не советуясь с мнением собственников, то делают это для того, чтобы загрузить работой создаваемые правительством полугосударственные «внешние управляющие компании» для прокручивания денег, предназначенных для ТСЖ. Тем самым все фактически делается для того, чтобы как раз ТСЖ и не создавались и чтобы все в Москве оставалось по-прежнему: бюджетные деньги, выделяемые на содержание жилья, текли проложенным путем в карман администрации, нежилые помещения по-прежнему продавались и сдавались в аренду от имени города (а не ТСЖ), а деньги уходили подальше от ветшающего жилищного фонда, а земля, оставаясь ничьей, продолжала оставаться в фактической собственности города, не приносящего в качестве собственника этой земли налоги в бюджет города. Все смешалось в большом московском Доме. Даже данная Комплексная городская программа не обсуждалась на заседании Правительства Москвы, а подписана от его имени. Но и в этой мешанине четко прослеживается линия на игнорирование существующего федерального законодательства и жилищных интересов жителей города, среди которых больше половины – новоиспеченные собственники своего жилья. Ниже приводятся прозвучавшие в средствах массовой информации Москвы оценки жилищной политики Правительства Москвы со стороны окружных ассоциаций ТСЖ, единственных в этой ситуации выразителей и защитников объективных интересов собственников жилья в Москве.

 

3.5.2. Письмо первому вице-премьеру Правительства Москвы
от 15.06.2000 г.

 

Уважаемая Людмила Ивановна!

 

Ассоциации «Центр», «Юго-Запад», «Запад», «Юг», «Юго-Восток» направляют Вам статью «Городская программа № 1 – размышления после конференции», которая будет опубликована в СМИ.

3.5.3. Городская программа № 1:
Размышления после конференции

В резолюции собрания хозяйственно-экономического актива Департамента муниципального жилья и жилищной политики города Москвы от 03.03.2000 г. было записано: «представить на заседание Правительства Москвы проект Комплексной городской программы формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья».

Ассоциации ТСЖ очень ждали эту городскую программу, и наконец мы её получили!

Следует отметить, что на хозяйственно-экономическом активе, первый заместитель премьера Правительства Москвы, руководитель Комплекса социальной защиты Л.И. Швецова поддержала идею, что перед внесением программы на заседание Правительства Москвы необходимо широко обсудить её с общественностью и с теми, кто уже работает в ТСЖ.

Надо заметить, что это не первая городская программа. В августе 1997 г. руководителями Управления городского заказа и Комитета муниципального жилья была подписана совместная программа мероприятий по созданию в городе Москве условий для формирования и эффективного функционирования товариществ собственников жилья.

Практически мы не знаем, была она выполнена или нет. Мы знаем только одно, что, когда мы приходили в иные ведомства, нас чиновники всегда спрашивали: «под этой программой есть подпись нашего руководителя или Ю.М. Лужкова и, если нет, то и идите к Удальцову А.Н. и Сапрыкину П.В. – они подписали программу, пускай и выполняют».

Вообще-то Москва была первым городом в России, которая еще в апреле 1993 г. приняла постановление «Об основах образования и деятельности в городе Москве товариществ собственников жилых помещений», а затем в августе того же года – «О порядке управления жилыми домами, находящимися в коллективной собственности, и передаче домов в управление товариществам собственников помещений». С тех пор прошло долгих семь лет.

За это время сменились руководители, отвечавшие за эти вопросы, канули в небытие первые 500 жилищных товариществ, созданных в начале 90-х годов в разных организационно-правовых формах, большинство из которых было создано в виде ТОО.

В феврале 1998 г. на городском семинаре, посвященном проблемам самоуправления в жилищной сфере, бывший префект ЦАО А. И. Музыкантский признал главной ошибкой исполнительных городских органов, что активность граждан в тот период не была поддержана, жилищные товарищества оказались не только в правовом, но и организационном вакууме, никто не пришёл им на помощь.

В декабре 1993 г. был принят Указ Президента РФ «Об утверждении временного положения о кондоминиуме», в котором стоял знак равенства между ТСЖ и кондоминиумом, а в июне 1996 г. был принят Федеральный закон «О товариществах собственников жилья», который эти понятия разделил окончательно.

За эти семь лет Правительством Москвы, Мэром, руководителями департаментов и управлений, коллегиями префектур, главами управ были приняты десятки постановлений, распоряжений, инструкций. И вот, как результат этой деятельности, мы получили проект Комплексной городской программы формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья.

В преддверии рассмотрения 4 июля т. г. на заседании Правительства Москвы этой Комплексной городской программы Департаментом муниципального жилья и жилищной политики проведена определенная работа: прошла пресс-конференция для представителей средств массовой информации, руководством департамента даны интервью на радио «Эхо Москвы», в газетах «Квартирный ряд», «Наша собственность», проведена общегородская конференция по проблемам кондоминиумов и ТСЖ.

В докладе на конференции, с которым выступила О.В. Долгушина – заместитель руководителя Департамента муниципального жилья и жилищной политики, было сказано, что в Москве в частной собственности находится 52,4% квартир, а из 38949 жилых домов в 11736 более 50% площади дома находится в частной собственности физических и юридических лиц.

В целом в докладе на конференции проанализированы причины того, почему получен за четыре года после принятия федерального закона, такой мизерный результат – 395 ТСЖ на 1 мая 2000 г.

А ведь в городе были и другие времена, когда усилиями городских властей с 3 декабря 1921 года по 14 апреля 1923 года, т.е. меньше, чем за 1,5 года было создано 8 тысяч 358 жилищных товариществ. А в 1927 году в Москве функционировало уже 11200 товариществ и они управляли тремя четвертями всего жилого фонда города.

Так почему же тогда были созданы тысячи жилищных товариществ, а сегодня – за четыре года – около четырех сотен, причем только в 31% из них зарегистрированы кондоминиумы и лишь 130 взяли жилые дома в управление? И почему, только сегодня пришли к пониманию, что нужна общегородская комплексная программа? Хотя подобную программу нужно было принимать несколько лет назад.

На наш взгляд, главная причина такого положения – нет политической воли у руководителей города и нет контроля за выполнением собственных решений .

Если же взять первую совместную программу и проанализировать, то окажется, что все проблемы и вопросы были известны и три года назад. А когда, берешь постановления Правительства Москвы (или законы города, которые также не выполняются повсеместно), то обнаруживаешь одни и те же пункты, которые переписываются из одного постановления в другое, причем каждый раз сроки подготовки тех или иных документов все увеличиваются. Если раньше это было 2-3 месяца, то теперь полгода – восемь месяцев.

Даже данную комплексную городскую программу нужно было представить до 1 октября 1999 г. Так было записано в постановлении Правительства Москвы «О развитии инициативы жителей Центрального административного округа по передаче им в управление жилых домов, финансовых средств и ответственности за эксплуатацию жилищного фонда» от 20.04.99 № 329.

Да, чиновники никуда не спешат и при этом с них никто не спрашивает! Ну, как говорится, лучше поздно, чем никогда!

Встает другой вопрос. Почему же в 20-е годы, в условиях разрухи, дикой инфляции, отсутствия финансов, после 2-х войн и 2-х революций, было принято верное решение, в результате которого только в Москве жилищными товариществами, за счет своих собственных средств была восстановлена 1/5 часть всего жилого фонда города. А сегодня, мы уже несколько лет топчемся на месте: никак не можем разобраться, что такое общедолевая собственность, земельно-имущественный комплекс, отдавать ли жилые и нежилые помещения ТСЖ, выполнять ли федеральный закон о передаче ТСЖ нормативной части земли в собственность и бесплатно, а также обеспечивать ли прямые бюджетные финансовые потоки непосредственно на расчетный счет товарищества или обязательно только через расчетный счет посредника - ГУП («Жилкооперация» или ДЕЗы).

Не пора ли Юрию Михайловичу спросить с некоторых руководителей, почему они являются главным тормозом, не желающим и не умеющим выполнять поручения Мэра.

На Всероссийском совещании строителей 26 мая 2000 г. Ю.М. Лужков заявил публично: «Очень важно, чтобы граждане стали хозяевами жилищных денег», а Ю.М. Лужков слов на ветер не бросает. Если сказано Мэром, должно быть принято к исполнению. И если кто-то из чиновников не желает выполнять законы и постановления, он должен уйти, их и так на нашей, собственников шее, сидит слишком много, только вот помощи от них особой не видно!

Приходится об этом говорить прямо потому, что не окажется ли, что Комплексная программа с таким трудом подготовленная и обсужденная, не будет в последующем выполняться теми же чиновниками управ, префектур, городских и районных служб?

Теперь о самой программе

К сожалению говорить, что это программа, пока преждевременно. Есть только отдельные её фрагменты. Любая программа, а тем более городская, должна иметь четкую структуру: 1. Введение. 2. Цели и задачи программы. 3. Содержание проблем создания кондоминиумов и эффективного функционирования ТСЖ. 3.1: Правовые аспекты (какие законы, постановления, инструкции приняты, что в них нужно изменить и дополнить, какие нормативные документы нужно принять для создания правового поля программы). 3.2. Характеристика частного жилого фонда Москвы по комнатам, квартирам и домам, в буквальном смысле, дать описание состояния частного жилья города, демографические аспекты собственников (возраст, уровень доходов, сколько не платят за коммунальные услуги и техобслуживание, социальный анализ состава собственников по типам и составу семей, износ домов, услуги и организации, их выполняющие. 3.3. Финансовые и налоговые аспекты. 4. Мероприятия по реализации программы. 5. Этапы реализации и ресурсное обеспечение программы. 6. Кадровое обеспечение программы. 7. Информационное и пропагандистское сопровождение программы. 8. Ожидаемые результаты программы по этапам: 2000-2001 гг., 2002-2004 гг. 9. Организация контроля за выполнением Комплексной городской программы.

Очень важно сформулировать цели программы по принципу управления: цели –преследуются, проблемы формулируются, задачи ставятся, вопросы решаются или даются методы их решения. Если же посмотреть на приоритетные задачи программы, то в программе они одни, в выступлении О.В. Долгушиной – другие, в резолюции конференции – третьи, формулировки разные и ранжированы они по разному.

Программа строится на работе только чиновников разных уровней и основная тяжесть ее выполнения ложится на управы. Но, есть ли подготовленные кадры специалистов в управах? А практика же работы объединений жителей, их ассоциаций вообще на конференции не рассматривалась.

Только в выступлениях С.И. Зверева – председателя Комитета территориальных органов исполнительной власти и местного самоуправления и Л.И. Швецовой – Первого заместителя премьера Правительства Москвы были подчеркнуты, в общей постановке, роль общественных объединений и возможность участия жилищных движений жителей, их ассоциаций и союзов. На конференции говорилось, что Правительство Москвы внимательно прислушивается к голосу общественности. Не спорим, может и прислушивается, а вот Департамент муниципального жилья жилищной политики – нет! Ассоциации ТСЖ «Центр», «Юго-Запад», «Юг» несколько раз просили дать заранее проект программы. Нам его так и не дали! Мало того, даже на конференцию не пригласили. Департамент сам определял, кого из управ и созданных ТСЖ пригласить на конференцию. Поэтому большинство на конференции составляли чиновники, а не товарищества. Конечно, это дело Департамента, кого он желает пригласить на конференцию. Но, наверное, если бы ассоциации ТСЖ приняли активное участие в подготовке и проведении конференции, да ещё лучше провели её совместно, авторитет городской власти и Департамента от этого только бы возрос.

Мы считаем, что в программе не показаны организационно-правовые аспекты недвижимости: товарищества в новостройках, ЖК и ЖСК, ТСЖ на базе приватизации существующего муниципального фонда. Кстати это и будет отражать комплексный характер подхода самой программы.

В программе необходимо раскрыть, какая же и насколько эффективная система подготовки кадров председателей ТСЖ, управляющих, домоуправов, бухгалтеров будет создана в городе, как будет происходить их квалификационная сертификация и лицензирование. Вряд ли органы городской администрации, как это предлагается в программе, могут помочь управам в обучении их сотрудников и кадров ТСЖ. Для этого необходимо конкретно использовать профессиональные институты повышения квалификации, высшие учебные заведения, провести конкурс учебников и методических пособий и разработок, утвердить учебные программы обучения для различных категорий специалистов, дать необходимые полномочия учебным заведениям.

Непрофессионализм жителей-собственников не позволяет сегодня рассчитывать на эффективное управление недвижимостью, в частности её конкретной единицей. Поэтому должна работать система подготовки и переподготовки кадров, основанная именно на потребностях ТСЖ.

Удивляет в программе запись о том, что в Москве будет установлен новый порядок реализации Закона РФ «О товариществах собственников жилья», по которому сначала регистрируется кондоминиум, а потом предлагается решить вопрос о выборе способа управления, т.е. создания ТСЖ. Но позвольте, а что тут нового? В январе 1997 г. государственно-правовое управление Мэрии согласовало постановлением Правительства Москвы нынешний порядок, который противоречил федеральному закону. Что же юристы – не знали, что записано в федеральном законе? Знали, но согласовали!

В результате мы получили три года мучений, когда энтузиасты-инициаторы, профессионально не подготовленные, вынуждены обивать пороги 27 контор, готовя 145 документов, 238 раз делая с них копии, общим объемом 1700 страниц. Причем нервы, деньги, потерянное время уже никто не восполнит!

Возможно, «Положение о едином порядке оформления документов для технического учета кондоминиумов» и поможет нам. Но только при условии, что в Московский городской центр управления кондоминиумами инициативная группа собственников представляет необходимый минимальный пакет документов, а через месяц получает свидетельство о регистрации общедолевой собственности кондоминиума.

Мы до сих пор не понимаем, что мы регистрируем по Федеральному закону «О государственной регистрации прав собственности и сделок с ней». Ведь в розовом свидетельстве о собственности на квартиру нет конкретного количества квадратных метров общедолевой собственности, мест общего пользования и нормативной части земли. Если бы, это всё указывалось при регистрации, то цена каждой частной квартиры была бы больше на несколько тысяч долларов.

В программе стыдливо умалчивается, что законодательство Москвы не содержит норм, позволяющих домовладельцам требовать передачи им земельного участка бесплатно и в общедолевую собственность. В городе не проведено межевание земель. А чего ждем? Если двух постановлений Правительства РФ и методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах (СП 30-101-98 Госстрой России), принятых два года назад не хватает, поручите Москомархитектуре и Москомзему и спросите с них, почему они не выполняют правительственные постановления.

Как известно, статья 72 Конституции РФ, п.1 указывает, что «в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации находятся вопросы владения, пользования и распоряжения землей, а статья 76 Конституции РФ п. 5 напоминает московским чиновникам, что «законы и иные нормативные акты субъектов Российской не могут противоречить Федеральным законам. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует Федеральный закон». Суров закон, но это закон, даже, если он кому-то не нравится.

Мы, считаем, что на сегодняшний день существуют серьезные проблемы с противоречивостью понятий, определений, терминов. В настоящее время Ассоциация «Центр» завершает анализ почти 1200 документов федерального и московского уровней, имеющих отношение к кондоминиумам и товариществам собственников жилья. Причем термины и определения берутся из существующих законов, постановлений, инструкций. Понятие «инвестор» имеет уже 8 определений, «кондоминиум» – 5, «домовладелец» – 4 и т.д. Все кому не лень вносят свои взаимоисключающие толкования. Поэтому никак не могут договориться между собой строители и оценщики, страховщики и банкиры, эксплутационщики и девелоперы, риэлтеры и собственники. Причем, Управление городского заказа – главный «изобретатель» безосновательной новой терминологии. Почти каждый его новый документ вводит новые понятия и определения!

Про нежилые помещения сказано на конференции столько, что вызывает сомнение, что этим вопросом серьезно занимаются в Департаменте государственного и муниципального имущества. Но, если чиновники узнают о создании ТСЖ в доме, то сразу же сообщают арендаторам и любым желающим «быстрее выкупайте».

И здесь приложила свою руку Московская городская дума, которая приняла в 1994 году закон г. Москвы «О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений» и как-то «случайно» в нем пропустила слово «подвал», что и позволило Департаменту продавать налево и направо подвалы и технические этажы, другие помещения общего пользования. И только после выхода в 1998 г. Закона «Жилищная политика г. Москвы» была восстановлена справедливость, хотя Департаменту государственного и муниципального имущества это не мешает продолжать свою порочную практику до сих пор.

Судя по настроению участников конференции, им очень хотелось внести в ее резолюцию пункт о неудовлетворительной работе Департамента государственного и муниципального имущества г. Москвы и Москозема в отношении ТСЖ.

Ассоциации ТСЖ созданы сегодня в шести префектурах из десяти. В настоящее время они регистрируют городскую жилищную палату, как региональный центр управления частным жильем. Очень жаль, что Департамент муниципального жилья и жилищной политики не счел возможным опереться на нас при подготовке и проведении данной конференции. Хотя ранее, до кадровых изменений в Департаменте весной 1999 г. мы постоянно работали десять месяцев вместе со специалистами департамента. Мы подготовили, на наш взгляд, неплохое распоряжение Правительства Москвы от 30.04.98 № 472-РП. «О создании в г. Москве условий для образования и эффективной деятельности товариществ собственников жилья», а также распоряжение Департамента муниципального жилья от 23.12.98 № 347. «О предоставлении ассоциациям товариществ собственников жилья полномочий на осуществление деятельности, связанной с развитием самоуправления в жилищной сфере к г. Москве».

По вопросу общего описания кондоминиума. Мы считаем, что разработку паспорта кондоминиума необходимо поручить Э.А. Смирновой – руководителю лаборатории МНИИТЭПа. Такие вещи, как паспорт, должны делать профессионалы, а не Департамент муниципального жилья и жилищной политики.

В программе ничего не говорится о порядке передачи жилых домов с баланса ДЕЗа на баланс товарищества, с описанием графиков балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности.

В Комплексной программе расписаны изменения и дополнения в функциях 21 организации и ведомства. Так как некоторые из них закреплены законами города Москвы, было бы целесообразно внести соответствующие изменения и дополнения в эти законы.

В связи с содержащимся в городской программе предложением создать Московский городской центр управления кондоминиумами предлагаем широко обсудить положение о центре на страницах средств массовой информации.

В целом, ассоциации ТСЖ положительно оценивают проделанную Департаментом работу. Ассоциации тоже вносят свой посильный вклад в «кондоминизацию» города. Только за последние два года вышли в свет четыре жилищных альманаха, книга о регистрации ТСЖ в Москве, тренинг «Первое организационное собрание в ТСЖ», семь компакт-дисков, ведутся 2 сайта в Интернете, руководители ассоциаций участвуют в подготовке кадров для ТСЖ в 4-х учебных заведениях.

Мы поддерживаем точку зрения Первого заместителя премьера Правительства Москвы Л.Н. Швецовой, высказанную ею на конференции, о том, что без активного участия жителей и товариществ собственников жилья, которые, по существу, являются организациями самоуправления граждан, невозможно обеспечить проведение сколь-нибудь успешных преобразований в жилищно-коммунальной сфере. Это и наше кредо по данному вопросу, и мы готовы оказать всяческую поддержку Правительству Москвы в развитии самоуправления в жилищной сфере.

По словам Л. Н. Швецовой, время для внесения поправок еще есть. Ассоциации рассматривают изложенные в данной статье критические замечания и предложения в качестве одной из основ для внесения поправок в проекты Комплексной городской программы и постановление Правительства Москвы.

Кто-то из мудрых сказал: «Опираться можно только на то, что сопротивляется, это закон не только сопромата, но и жизни». Помня об этом, Ассоциации готовы сотрудничать с исполнительной и законодательной властью города Москвы.

 

Председатель совета Ассоциации ТСЖ, ЖСК, ЖК, МЖК «Центр»

Председатель совета Ассоциации ТСЖ, ЖСК, ЖК «Юго-Запад» Председатель совета Ассоциации ТСЖ, ЖСК, ЖК «Юг»

Председатель совета Ассоциации ТСЖ, ЖСК, ЖК «Запад»

Председатель совета Ассоциации ТСЖ, ЖСК, ЖК «Юго-Восток»

Председатель совета Ассоциации ТСЖ, ЖСК, ЖК «Северо-Запад»

Л.Н. Матеров

В.К. Хомяков

Э.Г. Лукьянов

Г.И. Темкин

О.Л. Былина

В.Н. Дронов

 

Ассоциации ТСЖ округов надеялись привлечь внимание и внести необходимые изменения и дополнения в Комплексную городскую программу.
Ни одно из предложений внесено в нее не было.