Интервью в газете «Строительство и бизнес» – «Программа № 1»

С момента принятия постановления Правительства Москвы от 29.08.2000 №690. «О Комплексной городской программе формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья» прошло полтора месяца. В программе определена политика г. Москвы в отношении жилищных товариществ на 2000-2004 годы. На сегодня каждый 2-ой квадратный метр жилой площади в Москве находится в собственности физических и юридических лиц. По постановлению Правительства Москвы префектуры и управы готовят свои программы, которые будут определять всю работу по кондоминизации своих территорий на ближайшую перспективу. В связи с тем, что до первого ноября осталось мало времени, а префектурами и управами должны быть созданы свои программы, корреспондент газеты обратился к председателю ассоциации ТСЖ «Центр» Льву Матерову, как он оценивает предложенную Комплексную городскую программу и как ассоциации ТСЖ округов будут участвовать в реализации окружных и районных программ.

Вопрос: Комплексная программа подписана Премьером Правительства Москвы, как ассоциация ТСЖ» Центр» оценивает её?

Ответ: Если хотите коротко – дождались! У нас был спор с одним ответственным по работе с населением одного из дезов. Он утверждал, что такая программа и в таком виде никогда не будет принята на правительстве Москвы. Славу богу, он ошибся!

Вопрос: Скажите, а это первая программа подобного рода?

Ответ: Нет, конечно. В августе 1997г. руководителями комитета муниципального жилья и управления городского заказа была подписана совместная «Программа мероприятий по созданию в городе Москве условий для формирования и эффективного функционирования товариществ собственников жилья». Затем, в сентябре 1998г. в Центральном административном округе была утверждена Целевая программа №1 развития ЦАО на 1998-2000 годы «Создание объединений жителей с передачей им в управление жилых домов, финансовых средств и ответственности за эксплуатацию». Кстати, тогда мы подготовили альтернативную программу.

В декабре 1998г. нами совместно с управой «Хамовники» была разработана Концепция районной программы по передаче зданий в управление жителей и Целевая программа на 1999-2001 годы «Поддержка инициативы граждан – жителей района по созданию территориальных общин, товариществ собственников жилья и регистрации кондоминиумов.

Опыт работы ЦАО в апреле 1999г. был одобрен Правительством Москвы и вышло постановление «О развитии инициативы жителей Центрального административного округа по передаче им в управление жилых домов, финансовых средств и ответственности за эксплуатацию жилого фонда».

Что касается меня, то я ещё в феврале 1998г. в газете «Деловая Москва» предложил создать Целевую программу № 1 для Москвы. Теперь мы её имеем!

Вопрос: А, что принципиально нового и интересного в данной Комплексной городской программе?

Ответ: Новое то, что впервые выбрано главное направление работы по кондоминизации города – это работа в районных управах. Именно им предстоит осуществить всю подготовительную работу и сформировать с заинтересованными организациями кондоминиум, а затем на «блюдечке с голубой каемочкой» предложить собственникам конкретных домов выбрать способ управления своей собственностью. Или зарегистрировать товарищество собственников жилья, или заключить каждому собственнику договор с ДЕЗом или другой организацией на управление своей собственностью. Другого не дано!

Вопрос: А сколько ведомств, комитетов, организаций задействовано в реализации данной Комплексной городской программы?

Ответ: Если по направлениям работы, то 28, включая конкретную префектуру и район. Надо отметить, что сделан решительный шаг в определении конкретных функций районных управ, территориальных и отраслевых органов городской администрации. На мой взгляд это сделано совершенно правильно. Каждый территориальный и отраслевой орган будет теперь персонально отвечать за свои действия в отношении кондоминиумов и ТСЖ, поэтому можно с каждого спросить за волокиту или бездействие в этих вопросах.

Вопрос: Скажите, а проект данной программы обсуждался где-либо? И какие были сделаны предложения и замечания?

Ответ: Надо отдать должное, что пожалуй впервые Департамент муниципального жилья и жилищной политики вынес на широкое обсуждение проект Комплексной городской программы. На страницах газет «Квартирный ряд», «Наша собственность», в «Газете о недвижимости для всех», на радио «Эхо Москвы» руководители Департамента муниципального жилья и жилищной политики, председатели правлений ТСЖ, специалисты округов и районов, представители ассоциаций ТСЖ и жилищных движений неоднократно высказывали свое отношение к программе, отмечали её слабые и сильные стороны. 1 июня 2000 г. данная программа обсуждалась на городской конференции, которая её одобрила, приняв соответствующую резолюцию. Что касается наших предложений и замечаний, то пять ассоциаций ТСЖ направили их в установленном порядке 1-ому заместителю премьера Правительства Москвы Швецовой Л.И.

Вопрос: Ну, а какие сильные стороны Комплексной городской программы?

Ответ: Во-первых дана четкая, глубокая, самокритичная оценка всей ситуации, связанной с формированием кондоминиумов и деятельностью ТСЖ в Москве. Названы причины, сдерживающие процесс формирования кондоминиумов, как объективные, так и субъективные.

Во-вторых определены сроки проведения конкретных мероприятий 1-ого этапа на 2000-2001 годы, а также принято положение о едином порядке оформления документов для технического учета кондоминиумов.

Вопрос: Вы хотите сказать, что вместо регистрации кондоминиумов, будет только технический учет кондоминиумов? Но ведь по федеральному закону «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним» кондоминиум должен регистрироваться в органе юстиции т.е. в Московском городском комитете по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним /Москомрегистрации/.

Ответ: Конечно, никто не отменял в Москве этот федеральный закон и регистрация кондоминиума и выдача свидетельства о включении в Единый государственный реестр прав остается. Просто исполнительная власть по заявкам префектур, управ, инициативных групп регистрирует кондоминиум, а затем собственники определяются и регистрируют ТСЖ. Все делается в соответствии с федеральным законе «О товариществах собственников жилья». При Департаменте муниципального жилья и жилищной политики будет создан Центр содействия управлению кондоминиумами. Весь процесс регистрации кондоминиума будет проходить за счет средств исполнительной власти и будет обходиться городу примерно в 10 тысяч рублей. Кроме того при Мэре создается Координационный совет по развитию самоуправления в жилищной сфере.

Вопрос: А когда будет создан Центр содействия и утвержден Координационный совет?

Ответ: Положение, насколько мне известно, о координационном совете подготовлено, определен его состав, ведется разработка предложений по созданию Центра содействия управлению кондоминиумами. В IУ квартале они должны быть подписаны Ю.М. Лужковым, а сам Центр содействия начнет свою работу со II квартала 2001 года.

Вопрос: Надеюсь представители ассоциаций округов войдут в состав Координационного совета при Мэре?

Ответ: Пока нет, но возможно кто-либо из представителей ассоциаций и будет представлен в Координационном совете. Кстати, на наш взгляд, подобные советы или рабочие группы должны быть созданы при префекте округа и при главе управы.

Вопрос: А каковы на Ваш взгляд итоги приватизации жилья за эти десять лет по округам города?

Ответ: Это конечно очень большой и многоаспектный вопрос! Попытаюсь ответить коротко. Из 181.993,9 тысяч квадратных метров жилой площади города в частной собственности находится 95.365,6 тысяч квадратных метров или 52,4 процента. Если условно взять и приблизительно оценить стоимость 1 кв. метра московского жилья в 700 долларов США, то за 10 лет собственникам передан жилищный капитал в размере шестьдесят шесть миллиардов семьсот пятидесяти шести миллионов долларов. И это без стоимости земельных участков, долей мест общего пользования, стоимости балансовой принадлежности входящих в жилой дом и выходящих инженерных коммуникаций.

Вопрос: Но ведь это огромный капитал, как же заставить его работать на собственника?

Ответ: Так в этом и весь вопрос! Собственники должны научиться управлять своей недвижимостью и сделать так, чтобы по возможности квартиры со временем не только не падали в цене, а прирастали. Но для этого много чего надо знать и уметь. Управление недвижимостью – это высший пилотаж. Это больше чем эксплуатация жилого здания. Это рыночные отношения в жилищной сфере.

Вопрос: А действуют ли рыночные отношения при самоуправлении жилищной сферой?

Ответ: Конечно действуют! Нам ещё придется разбираться с такими новыми понятиями как жилищный и земельный капитал, неделимое домовладение, общедолевая собственность, единый земельно-имущественный комплекс, качество среды обитания, управление жилищным и земельным капиталом, экологическая безопасность среды обитания, реструктулизация ЖКХ, подготовка профессиональных управляющих земельно-имущественными комплексами, создание конкурентной среды в жилищной сфере, квартальных кондоминиумов, как территориальных единиц с особым статусом, информационно-пропагандисткой поддержкой целевых программ округов и управ.

Вопрос: И всё это вошло в Комплексную городскую программу?

Ответ: Да, нет конечно. К сожалению, наши предложения и замечания пока не были приняты. Будем надеяться, что все эти проблемы и вопросы встанут очень скоро в повестку дня. А ассоциации ТСЖ, будут своевременно вносить их на рассмотрение в Координационный совет при Мэре, на рабочие группы при префектах и глав управ. Сегодня, есть возможность включиться в работу по программам округов и управ. Так, что мы не унываем. Приватизация жилья затянула такой тугой узел проблем, что всем работы хватит и ещё нашим потомкам останется!

Вопрос: Лев Николаевич! Вы упоминали об итогах приватизации для округов. А в чем они конкретно выражаются?

Ответ: Наверно, когда создаются комплексные программы формирования кондоминиумов в округах и управах, то необходимо учесть – какая жилая площадь была передана в собственность и, как она была оформлена. Это связано с тем, что именно собственники приватизированных квартир и комнат являются на сегодня потенциальными домовладельцами и полноправными сособственниками жилых домов. Именно они имеют законное право управлять земельно-имущественным комплексом /кондоминиумом/ самостоятельно. И именно власть должна обеспечить экономическую и юридическую самостоятельность объединений граждан. Причем, обеспечить добровольный переход от вчерашних жителей – нанимателей государственной жилой площади в новое гражданское состояние – полноправных домовладельцев через институт коллективного владения, пользования, распоряжения, реализованного с помощью приватизационных и арендных механизмов.

Самое главное преимущество граждан собственников жилых и нежилых помещений, объединившихся в ТСЖ, это то, что они имеют право и возможность, а именно это обстоятельство имеет принципиальное, решающее значение, что у них есть свой постоянно пополняющийся бюджет.

Вы знаете, для некоторых будет- неожиданностью, но количество приватизированного жилья в муниципальном, ведомственном и кооперативном фондах в разных округах разное. Например, больше всего частного жилья /в квадратных метрах/ в САО (58,6%), ЦАО (56,6%), ВАО (55,6%), а на последних местах г. Зеленоград (37,1%), ЮВАО (42,6%), ЮЗАО (47,7%).

Вопрос: А как приватизация выглядит с точки зрения приватизированных квартир?

Ответ: Это тоже любопытная статистика. В Москве на 01.01.2000 г. жители проживают в 3.459.891 квартире, причем в частной собственности находится 1.980.693 квартиры или 57,2 процента.

По количеству приватизированных квартир первые три места занимают ЦАО (64,6%), САО (63,9°6), ЗАО (59,5%), а наименьшее количество приватизированных квартир в ВАО (38,9%), г. Зеленоград (40,3%), ЮВАО (48,4%).

Когда же было подсчитано количество жилых домов, где более 50% жилой площади находится в собственности физических и юридических лиц, то положение в целом по городу такое. Из 38 949 жилых строений в 11 736 домах (или 30,1%) хоть завтра можно создать товарищества собственников жилья. Причем, наибольшее количество таких домов в ЦАО (46,8%), СВАО (34,9%), САО (33,4%), а наименьшее в городе Зеленограде (10,6%), ЮВАО (23,1%), ВАО (27,4%). А ведь именно в этих домах по Комплексной городской программе в первую очередь и должны регистрироваться кондоминиумы и создаваться ТСЖ.

Вопрос: А как шел процесс приватизации в муниципальном фонде, в домах ЖК и ЖСК, в ведомственном фонде по городу и округам?

Ответ: Вы знаете, крайне неравномерно. Правда, по ЖК и ЖСК необходимо отметить, что как таковой приватизации там не было. Нужно было просто после выплаты последнего паевого взноса оформить дэ-юре права собственности на квартиру в Москомрегистрации.

В муниципальном же фонде частных квадратных метров больше всего в САО (59,8%), ЗАО (59,4%), ЦАО (58,1%), на последних местах опять город Зеленоград (37,5%), ЮВАО (43,9%), СЗАО (46,9%).

А вот в жилом фонд ЖК и ЖСК зарегистрировали свою собственность в квадратных метрах в ЦАО (77,4%), СВАО (60,5%), САО (60,5%). В ведомственном фонде, находящимся на территории округов наибольшее количество приватизированных квадратных метров в ВАО (97,0%), СЗАО (73,0%), ЮАО (64,7%), на последних местах снова город Зеленоград (13,8%), ЮВАО (27,1%), ЗАО (33,5%).

Вопрос: Конечно подобная статистика интересна, но ведь речь идет не столько о приватизации квадратных метров, сколько о том сколько домов в Москве управляются собственниками или переданы в управление ТСЖ?

Ответ: Конечно, Вы правы. Это не самое главное. Вот здесь я порадовать Вас ничем не могу. На 01.06.2000 г. товарищества собственников жилья созданы в 466 домах, а реально управляют домами 172 ТСЖ или 0,0044% – и это от всех жилых домов города, а если считать от жилых домов, где приватизировано более 50% квадратных метров дома, то – это 0,0146%.

Вопрос: Но, ведь прошло уже четыре года после принятия федерального закона «О товариществах собственников жилья». Значит, данный закон не работает?

Ответ: Конечно нет, если такой мизерный результат. Москва была первой еще в 1993 году, которая постаралась создать законодательные условия для товариществ собственников жилых помещений. Но можно констатировать, что усилия городских, окружных и районных властей не дали результатов.

Хотя на сегодня, практически сформирована федеральная и московская законодательная база по кондоминиумам и деятельности ТСЖ и даже подготовлен проект Московского закона «О самоуправлении в жилищной сфере». Главное то, что все эти законы, постановления, распоряжения, положения и инструкции не создали условий для реализации собственниками их прав и выполнения обязанностей по содержанию общего имущества в кондоминиумах.

Главное, что не удалось исполнительной и законодательной власти за прошедшие восемь лет, так это обеспечить развитие новой правовой культуры (кондоминиума), построить такой механизм самоуправления собственников в жилищной сфере, который не только бы восстановил порядок в управлении частным жилым фондом, но и создал бы реальные предпосылки для своего саморазвития.

Надеемся на то что, Комплексная городская программа создаст такие условия, а программы округов и районов наполнят их конкретным содержанием.

Вопрос: Я слыхала, что в двадцатых годах жилищные товарищества развивались более успешно?

Ответ: Да, это так. Достаточно сказать, что с 3 декабря 1921 года по 14 апреля 1923 года, то есть за полтора года в Москве было создано 8 358 жилищных товариществ, а в 1927 году их было уже 11 200. Она управляли тремя четвертями всего жилого фонда города и восстановили за свой счет после двух войн и двух революций одну пятую часть всего жилого фонда города.

Так, что наши прадеды и деды были не глупее нас. Наша Ассоциации ТСЖ совместно с институтом развития Москвы даже издали книгу «Жилищно-арендная кооперация. Опыт новой экономической политики и возможность его применения в современной России.» В этой книге подробно проанализирован наш московский опыт, он очень поучителен. Думаю, что кое-что не плохо бы применить и в наших условиях.

Вопрос: Скажите, а что из московского опыта 20-х годов наиболее интересно применить сегодня?

Ответ: Вы знаете по поручению префекта ЦАО Г.В. Дегтева было проведено в этом году интересное социологическое исследование. Было опрошено три тысячи человек, проживающих в округе. Так 59,5%, впервые услышали о жилищных товариществах (несмотря на то, что уже три года действует целевая программа ЦАО) от опрашивающих и что-то слышали о кондоминиумах и ТСЖ лишь 31,5% жителей. Поддержали идею формирования кондоминиумов и товариществ только 29,6% жителей округа, а хотели бы участвовать в организации жилищных товариществ лишь 18,1% опрошенных.

А причина, на мой взгляд одна. Нет информирования собственников о преимуществах этой правовой культуры, о положительном опыте говорят только для элитных домов, общественное мнение вокруг этих вопросов не формируется, против кондоминиумов и ТСЖ работают мифы, созданные противниками и бездельниками, которые деформируют общественное сознание собственников. Большинство чиновников, на разных уровнях, даже внятно не могут объяснить собственникам их права, обязанности, выгоды и какое бремя ответственности они должны нести.

В двадцатые годы на это работала вся пресса, партия, советы, кино, радио, то есть тогда было создано общественное мнение, обеспечена государственная поддержка, работала на них многоукладная собственность НЭПа и остались еще специалисты, обученные в царское время. Если коротко, то в двадцатые годы была политическая воля и контроль за принятыми решениями.

Вопрос: А какую конкретную поддержку и помощь могут оказать ассоциации ТСЖ округам и районам?

Ответ: Ассоциации ТСЖ, как Центры управления частным жильем должны стать координаторами по формированию, регистрации кондоминиумов и создания товариществ собственников жилья. Эта работа могла бы включает в себя следующее:

Мы могли бы участвовать в создании концепций окружных и районных программ по формированию кондоминиумов, регистрации и деятельности ТСЖ; в разработке планов реализации Целевых окружных и районных программ на 2000-2004 гг. в соответствии с Комплексной городской программой; в подготовке и проведении общих собраний домовладельцев; подготовке и регистрации учредительных документов для ТСЖ и кондоминиумов; в регистрации ТСЖ ВСК; перерегистрации ЖСК, ЖК, МЖК в ТСЖ.

Кроме того мы помогли бы оснастить методические кабинеты в округах, методические уголки в управах и ДЕЗах методической литературой, нормативной базой, компакт-дисками и дискетами по вопросам связанными с деятельностью ТСЖ и кондоминиумов. В настоящее время Ассоциация ТСЖ «Центр» ведет два сайта в Интернете. Руководители ассоциаций ТСЖ участвуют в обучении старших по подъездам и домам, в подготовке и переподготовке кадров председателей правлений ТСЖ, управляющих, главных бухгалтеров. Готовится Ассоциацией ТСЖ «Центр» интерактивный, обучающий сайт в Интернете по проблемам формирования кондоминиумов и деятельности ТСЖ. Ассоциации ТСЖ готовы принять активное участие в подготовке и проведении научно-практических конференции и семинаров для руководителей и специалистов исполнительной власти, жилищных движений, председателей и членов правлений ТСЖ.

Вопрос: Так, что нужно сделать, чтобы Комплексная городская программа заработала в полную силу и была выполнена полностью?

Ответ: Надо понимать, что даже Комплексная городская программа – независимо от того, насколько она профессионально подготовлена – не может сама по себе оказывать влияние на собственников, политиков, руководителей исполнительной власти, предприятий и организаций, председателей правлений ТСЖ, ЖСК, ЖК, МЖК. Иными словами, пока программы префектуры и управ разрабатываются, наполняются конкретным содержанием и утверждаются необходимо сформировать «общественное мнение» по отношению населения, собственников к этим программам. Нужно сделать так, чтобы Ассоциации ТСЖ округов, управ, общественные жилищные движения, некоммерческие объединения домовладельцев более других заинтересованные в обсуждении подобных программ, считали бы их своими или программами, которые помогут им реализовать свои цели.

Если же доверие собственников не будет завоевано, то комплексная городская программа так и не будет выполнена, она отомрет за ненадобностью.

В случае успешного решения этой задачи, целевые программы города, округов и районов по формированию кондоминиумов и деятельности ТСЖ в лице жилищных товариществ, их объединений и Ассоциаций получили бы самых горячих сторонников, которые всеми бы силами стремились к тому, чтобы эти программы были претворены в жизнь. Они бы смели все преграды на пути городской, окружных и районных программ. И, как говаривал А.И. Музыкантский, «самый зверский контроль – это контроль жителей». И в этом он, абсолютно прав.

Желаю вам удачи, спасибо за обстоятельные ответы.

«Газета о недвижимости для всех» № 74, октябрь 2000 г.,
«Строительство и бизнес» № 3, ноябрь 2000 г.