ЦЕЛЕВЫЕ ПРОГРАММЫ ЦАО и ИХ РЕЗУЛЬТАТЫ /1997 - 2002г.г./

Как-то незаметно подошёл юбилей, который никто не заметил из жителей Центрального административного округа. Но он стоит того, чтобы о нем рассказать. И хотя юбилею пять лет, необходимо проанализировать как его достижения, так и его недостатки. Тем более это надо сделать, «так как префекты, главы районных управ, руководители некоторых департаментов, управлений и комитетов должны до 1 ноября 2002 г. в соответствии с распоряжением Мэра oт 13.05.02 г. № 275-РМ «О мерах по развитию самоуправления граждан в жилищной сфере как инструмента реализации жилищно-коммунальной реформы в интересах населения» внести предложения по корректировке Комплексной городской программы формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья». Свою точку зрения высказывает член Координационного совета при Правительстве Москвы по самоуправлению в жилищной сфере - председатель совета Ассоциации ТСЖ «Центр» Лев Матеров.

Немного истории

Передо мною лежат несколько интересных документов: постановления Правительства Москвы от 15.07.97г. №534 «Об основных целевых программах развития Центрального административного округа на 1997-2000 годы», от 20. 04.99г. №329 «О развитии инициативы жителей Центрального административного округа по передаче им в управление жилых домов, финансовых средств и ответственности за эксплуатацию жилищного фонда», распоряжения Префекта ЦАО от 02.09.98г. №2521-р «Целевая программа №1 развития Центрального административного округа на 1998-2000 годы «Создание объединений жителей с передачей им в управление жилых домов, финансовых средств и ответственности за эксплуатацию», от 28.12.00г. №3422-р «О втором этапе Целевой комплексной программы префектуры ЦАО «Создание объединений жителей с передачей им в управление жилых домов, финансовых средств и ответственности за эксплуатацию», от 18.06.2002г. №2566-р «О внесении изменений в распоряжение от 28.12.00 г. № 3422-р …», от 28.12.00 г №2567-р «О мерах по упорядочению работы по развитию самоуправления граждан в жилищной сфере на территории Центрального округа г. Москвы».

За пять лет сменился префект, многие замы, ушли те кто был у истоков программы №1 ЦАО.

Как отмечалось в первой программе в начале 90-х годов XX века в ЦАО в различных организационно-правовых формах было создано около 400 жилищных товариществ из примерно 500 объединений жителей Москвы. Почему именно в ЦАО стали создаваться жилищные товарищества? Первое жилищное товарищество было создано в 1990 г. в жилом доме Солянка, 1/2 и называлось оно «Наш дом». Возглавлял его Басаргин А.Ф. Именно это жилищное товарищество сыграло решающую роль в развитии инициатив граждан. Жители округа были крайне недовольны, как обслуживаются их дома, В самоуправлении, в жилищных товариществах они видели в то время панацею от всех бед.

В феврале 1998г. на городском семинаре, посвященном проблемам самоуправления в жилищной сфере, бывший префект ЦАО А.И. Музыкантский признал главной ошибкой исполнительных органов, «то что активность граждан в тот период не была поддержана, жилищные товарищества оказались не только в правовом, но и в организационном вакууме, никто не пришел им на помощь.»

Именно благодаря А.И. Музыкантскому и стала возможна первая в столице Целевая программа №1 ЦАО ввиду её большого социального значения и приоритета.

Некоторые результаты

Каковы же результаты Целевой программы №1 ЦАО? Это тем более интересно знать, так как 15 июня 1996г. был принят федеральный закон №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Те товарищества, которые были созданы в 1990-1994г.г. в организационно-правовой форме ТОО должны были перерегистрироваться в соответствии с вступившим в действие Гражданским кодексом в 1995 г. Тогда, было создано и перерегистрировано 36 ТСЖ в т.ч. в ЦАО - 20 /55,5%/, на 01.05.00г. -384, в т.ч. в ЦАО - 140 /36,4%/, на 01.01.02г. - 659, в т.ч. в ЦАО - 217 /32,9%/. Как видно, доля ТСЖ ЦАО в городе снижается.

И дело не только в том, что другие префектуры «дышат в затылок» ЦАО и наверстывают упущенное время, создают всё больше ТСЖ и активно формируют кондоминиумы /САО,ЮВАО,ЮЗАО/.

Дело в том, что не смотря на то, что префектура ЦАО уже пять лет имеет одну из самых продвинутых целевых программ в городе, самым слабым местом остается районное звено.

Когда смотришь в Интернете сайты районных программ разных округов, создается впечатление, что это первый класс вторая четверть. Нет никакой аналитики, не понятна в чём специфика каждого района, в каких районах имеется своя изюминка. Я всегда на учебах старших по подъездам и домам говорю о том, что не может быть типовых уставов товарищества, даже если дома построены по одному проекту. В домах живут собственники разного возраста, с разными интересами, доходами, месторасположением, износом жилого фонда и т.д.

Говорить о таких составляющих районных программ как подготовка кадров председателей правлений, управляющих и управляющих компаний, главных бухгалтеров, об информационном и пропагандисткой сопровождении районных целевых программ, работе средств массовой пропаганды, расчетах земельной доли собственников, составление бюджетов ТСЖ, бизнес-планов, графиках балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности об этом говорить нечего.

Поэтому вряд ли приходится удивляться, что огромные усилия не приносят плоды. А, в конечном итоге, затраченные нервы, деньги и время не дают результатов.

Когда в управе Таганская подготовлено пять градостроительных заключений, а жители по Гончарному переулку дома 3,7, Гончарный проезд дом 6, Гончарная набережная дом 3, строения 3,5 категорически отказываются от результатов формирования кондоминиумов и подают иск в суд на управу, то это в конечном итоге не профессиональная работа.

 

Координационный совет города

На всех, кто в Москве занимается кондоминизацией, произвело сильное впечатление заседания координационного совета при Правительстве Москвы по развитию самоуправления в жилищной сфере от 31.01.02г. и 13.02.02г.

В своем выступлении Ю.М. Лужков подчеркнул что «город должен перестроить свою работу по эксплуатации жилья и кто-то может быть другой предложит ход решения задачи, я с удовольствием его выслушаю, здесь варианты тоже следует всегда оценивать и рассматривать ... Наибольшее количество этих товариществ создано в такой-то префектуре, в такой-то управе, давайте мы посмотрим задачу не насильно, а в пригласительном, в заинтересованном плане формировать жилтоварищества, через пропаганду, о которой вы здесь говорите и через ясную цель ... Нужно сейчас решать задачу».

Юрий Михайлович подчеркнул, что «эту работу мы должны осмыслить и не только в качественном плане говорить о недвижимости ..., а о правовой основе».

Задачи, которые были поставлены перед чиновниками районов, округов, руководителями городских структур не имеют аналогов.

Во-первых, должен быть сломлен «последний рудимент социализма» в Москве -это затратная, крайне не эффективная система управления жилищно-коммунальным хозяйством города.

Во-вторых, рыночные отношения должны быть внедрены во всю систему ЖКХ, чтобы предприятия, организации, фирмы, общества с различной степенью ответственностью не сидели на «бюджетной игле», а сами зарабатывали себе на жизнь на основе конкурентной борьбы, работая прибыльно.

В Москве на 01.01.01 было 39172 жилых дома. На сегодня в 754 доме созданы товарищества, чуть в большей половине из них сформированы кондоминиумы.

Поставлена задача в каждом доме создать жилищное товарищество. В основе товарищества собственников жилья лежит собственность на жилые и нежилые помещения физических и юридических лиц. В настоящее время из 188 млн.кв. метров жилья города приватизировано около 60%, в ЦАО около 70%.

Так как, фактически каждый дом в Москве можно считать кондоминиумом и по федеральному закону для формирования кондоминиума необходимо иметь два собственника в доме. Например, Правительство Москвы в лице ДЖП и ЖФ по жилым помещениям, ДГМИ - по нежилым и собственник жилого помещения, получившего собственность по любому основанию.

Вообще то, в каждом доме как бы три собственника: собственник здания, собственник квартиры, собственник земли. Правоотношения между ними плохо прописаны как на федеральном, так и на московском уровнях.

Поэтому поставлена задача создать жилищное товарищество из собственников, нанимателей и арендаторов в каждом доме на основе «принципа проживания». Что такое «принцип проживания» никто пока не знает. Нигде права проживающих нанимателей и арендаторов, тем более их обязанности никто не прописывал, так как в каждом доме у нас такой «винегрет» собственников, из частных, государственных и муниципальных, что аналогов мировая практика просто не знает.

Нашим ученым, цивилистам, правоведам и всем, кто имеет отношение к жилищным товариществам, предстоит разобраться и уяснить, что такое временное и постоянное проживание, что такое проживание в доме беженца или лица без гражданства. Да, и собственник может иметь несколько квартир, а зарегистрирован в конкретном доме, где он голосует.

Разные права и обязанности у таких категорий граждан. И всё это предстоит определись, описать и дать соответствующие рекомендации для внесения в федеральные и московские законы.

Учитывая, что Юрий Михайлович поставил задачу передать жилищным товариществам бюджетные средства для технического обслуживания жилых домов, земельные ресурсы и нежилые помещения, принадлежащие городу, то предстоит огромная организаторская, информационная, пропагандисткая и оформительская работа.

Например, в ЦАО 2106 жилых домов, где более 50% площади дома уже находится в частной собственности. По плану 2001г. кондоминиумы в 10 районах ЦАО должны быть сформированы по 21 объекту в 31 доме, по плану 2002г. уже 30 кондоминиумов в 46 домах. В среднем получается 38 домов в год на весь округ. Если разделить 2106 домов на 38 в год, то потребуется такими темпами решать эту задачу 55 лет. А ведь в округе жилых домов в два раза больше.

Какая же правовая база федерального и городского уровней сегодня уже создана и работает. Начало развития самоуправления в жилищной сфере было связано со следующими основными федеральными законами, указами Президента РФ, Правительства России, московскими законами, постанов-лениями Правительства и Мэра Москвы. Без этих основополагающих законодательных актов развитие самоуправления в жилищной сфере было бы невозможно.

Хотел бы напомнить о действующих законодательных актах Российской Федерации. Вот некоторые из них: от 23.12.92г. № 4199-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», от 24.12.92г № 4218-1 «Об  основах федеральной жилищной политики», от 28.08.95г. №154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления», от 15.06.96г. №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», от 21. 07. 97г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», от 25.11.01г. №137-ФЗ «Земельный кодекс Российской Федерации»; указы Президента РФ: от 22.12.93г. № 2275 «Временное положение о кондоминиумах», от 28.04.97г. № 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации», постановление Правительства РФ от 26.09.97г. № 1223 «Об утверждении Положения об определении границ земельных участков в кондоминиумах», законы города Москвы от 09.11.94г. №19-87 «О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях являющихся общим имуществом собственников помещений», от 10.07.96г. №26-77 «О территориальном общественном самоуправлении в городе Москве», от 04.06.97г. №18 «О собраниях и конференциях граждан по месту их проживания в городе Москве», от 14.04.97г. №28 «О правах товариществ собственников жилья по управлению и использованию объектов нежилого фонда в кондоминиуме», от 11.03.9бг. №6 «Основы жилищной политики в г. Москве», постановления Правительства Москвы, от 24.08.93 г. № 813 «О порядке управления жилыми домами, находящимися в коллективной собственности и передаче домов в управление товариществам собственников помещений», от 20.04.99г. №329 «О развитии инициативы жителей Центрального административного округа по передаче им в управление жилых домов, финансовых средств и ответственности за эксплуатацию жилищного фонда», от 29.08. 00г. № 690 «О комплексной городской программе формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья», от 25.09.01г. №865 «О ходе реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства в городе Москве и перспективах её развития», распоряжения премьера Правительства Москвы от 30.04.98г. №472-РП «О создании в Москве условий для образования и эффективной деятельности товариществ собственников жилья», от 12.07.01 г.№626-РП «О концепции информирования населения города по вопросам управления в жилищной сфере», распоряжения Мэра Москвы от 15.02.01г. № 18-РМ «О координационном совете при Правительстве Москвы по развитию самоуправления в жилищной сфере», от 03.05.02г. №275-РМ «О мерах по развитию самоуправления граждан в жилищной сфере как инструмента реализации жилищно-коммунальной реформы в интересах населения», указ Мэра от 05.04.02г. №20-УМ «Об основах регулирования земельных отношений в городе Москве» и ряда других нормативных и подзаконных актов федерального и московского уровней.

Все эти документы безусловно сыграли свою роль в целевых программах и мерах ЦАО по развитию самоуправления в жилищной сфере.

 

Координационный совет ЦАО

В решении Координационного совета Центрального административного округа по развитию самоуправления в жилищной сфере от 10.07.02г. записано, что «изменение подходов к организации работы ... объективно сопровождалось временным снижением результатов работы округа в данном направлении. Вместе с тем, этот период рассматривается как задел, основа для перехода от разрозненного решения отдельных задач к созданию системы работ по развитию деятельности ТСЖ и других объединений граждан...»

На счет «объективности снижения результатов работы округа» и «разрозненного решения отдельных задач» то, если бы были выполнены все пункты плана основных мероприятий второго этапа Программы /2000-2001 годы/, то сегодня выравнивать ситуацию и завершать работу по формированию кондоминиумов по плану 2001г. не пришлось бы.

Причина в другом: отсутствие контроля со стороны префектуры и координации работ всех окружных и районных подразделений органов исполнительной власти на местах за программой, бюрократизация системы прохождения документов по формированию кондоминиумов и регистрации ТСЖ.

Парадоксы организации работ по формированию кондоминиумов и созданию ТСЖ в ЦАО следующие:

1. «Опыт, распространяйся сам». Несмотря на агитацию шире внедрять кондоминиумы и ТСЖ, необходимо было более тщательно выявить проблемы, а затем путем четкой организации работы обеспечить их планомерное решение.

2. «Два порядка - беспорядок». В формировании кондоминиумов в округе, да и в городе учитывается главным образом ведомственная специфика и не принимается во внимание межотраслевой характер этой проблемы, а нужен единый порядок. ГлавАПУ сегодня занято межеванием микрорайнов, их в Москве 1300, когда очередь дойдет до конкретного кондоминиума не известно. Но даже, если вы отмежуете микрорайон, вовсе не однозначно, что размеры кондоминиума, учтет Москомзем.

Как показал опыт формирования кондоминиумов в ЦАО, всякий беспорядок, имеющий множество, казалось бы, объективных причин, всегда кому-то удобен. Так, формирование кондоминиумов противоречат интересам ДЕЗов, которые опасаются уменьшения бюджетного финансирования, что лучшие дома уйдут из под их управления, а это сокращение своих интересов и прав, а, следовательно, благ. При этом от них убывает жилой фонд, находящийся в хорошем и удовлетворительном состоянии, растет относительное число домов, находящихся в неудовлетворительном состоянии, увеличивается количество их обязанностей, требующих лучшей квалификации и более напряженного труда.

3. «Каждому - своё». Отсутствие надежного отработанного порядка /регламента/ формирования кондоминиумов и распространение новых методов организации и управления частным жилым фондом усугубляется тем, что практика управления кондоминиумами совершенствуется не комплексно, путем применения какого-либо одного организационного решения.

Управление частным жилым фондом - проблема комплексная. Улучшение тех или иных элементов управления не может дать достаточного эффекта. Для обеспечения удовлетворительных результатов необходим синтез отдельных положений и рекомендаций, объединение их в стройную, методически обоснованную, взаимоувязанную систему. И здесь велика роль методических кабинетов, созданных в районах и округе.

Сегодня, на разных уровнях - разные оценки и разный подход к делу. Так, что пока – «каждому - своё»

4. «Решение принято ..., но как его выполнять - неизвестно.»

Недостаточная теоретическая и методическая проработка принимаемых решений по развитию самоуправления в жилищной сфере, несвоевременная и неполная разработка организационно-методической документации, московских законов, слабая информированность руководителей и  подразделений испол-нительной власти города, округа и районных управ приводят к тому, что важные и правильные решения реализуются недостаточно эффективно, не обеспечивается достижение ожидаемого конечного результата.

5. «Кто есть кто?» Обычно полагают, что новые решения, концепции и программы, законы в области местного и территориального общественного самоуправления разрабатываются учеными. Они передают результаты своей работы на научно-практических конференциях, симпозиумах, «круглых столах» в виде докладов, научных и аналитических разработок, методических рекомендаций. А представители исполнительной власти уже конкретно принимают, понимают и трактуют подобные рекомендации в меру своей компетенции, своего уровня знаний. Однако, ответ на вопрос, кто должен готовить нормативные документы в области самоуправления в жилищной сфере сложен. Следовательно, необходимо устанавливать четкий порядок подготовки подобных решений, проводить их независимую экспертизу, в том числе проверять их комплексность.

6. «Слово и дело». Чрезвычайно настораживает встречающееся подчас стремление, опережая время, выдать желаемое за действительное. Я помню, как на одном «круглом столе» один из префектов поставил задачу сформировать в будущем году более 700 кондоминиумов.

Этот недостаток порой сопровождается очковтирательством. Здесь широко используется принцип подмены, смысл которого уточнили древние римляне: одно вместо другого. Всё возрастающий разрыв между словом и делом наносит не только экономический, но и нравственный ущерб жителям, собственникам и в конечном счете всему обществу в целом.

7. «Сейчас и немедленно.» Специалисты по самоуправлению в жилищной сфере часто слышат от руководителей исполнительной власти требование: «Предложите что-нибудь такое, чтобы сразу всё изменилось, чтобы было просто, быстро и эффективно». Такая просьба /вернее указание/ поступает тогда, когда разработчик приносит свои рекомендации, продуманные, выстраданные, базирующиеся на тщательном анализе практики, использующие последние достижения законодательной и теоретической мысли. Обычно они предлагают концепции, программы и планы, по которым должна быть организована планомерная и зачастую длительная работа по последовательному решению сложнейшей проблемы кондоминизации района, округа. А вам говорят: «эти бумажки мне не нужны, с меня к такому то сроку будут требовать создание такого то количества кондоминиумов и организаций ТСЖ.» А то, что они развалятся через пол года, год, руководителя это уже не интересует.

Нужно также учитывать, что предложения по совершенствованию работы по формированию кондоминиумов и создания условий для регистрации и деятельности ТСЖ испытывают напор бюрократического упрощенчества и восторженной, доверчивой малограмотности. И этот напор оказывается порой сильнее доказательств /рекомендаций/ науки и здравого смысла. Нужное и перспективное дело - самоуправление в жилищной сфере можно загубить не только необоснованной критикой. Есть и другой «способ»: неуёмное преувеличение его роли и значения в сочетании с односторонней и неумело организованной практикой. Как только выяснится, что разрекламированная панацея не всесильна, - а такой случай обычно долго не заставляет себя ждать, - и тогда возникает разочарование, крайние выводы: «мы создали TCЖ, кондоминиум нам не нужен».

Работа по созданию системы управления недвижимостью в доме не менее важна и ответственна, чем задачи внедрения новой техники и технологии обслуживания домовладений, эксплуатации отдельных инженерных систем, получения жилищно-коммунальных услуг. Этот вид деятельности является «сквозным», интегрированным, затрагивающим интересы всех собственников, нанимателей и арендаторов жилого дома. Её выполнение требует подготовки специалистов - председателей правлений, управляющих, управляющих компаний, главных бухгалтеров.

8. «Кто в лес, кто по дрова». Совершенствование управления недвижимостью-это не только управленческая проблема. К её решению привлекаются социологи, экономисты, юристы, финансисты, менеджеры, риэлтеры, дэвелоперы, специалисты других областей знаний.

И здесь важны не показатели оценки деятельности, а сама деятельность. А это проблема не столько экономическая, сколько организационная и воспитательная. Не следует забывать, что работать должны не «рынок», «стимулы» и «рычаги», а люди. В нашем случае руководители районного звена, аппарат управления, могут пользоваться «рычагами» вмешиваясь в ход работы по формированию кондоминиумов и созданию ТСЖ там, где это нужно и тогда, когда это нужно.

9. «Обращение в веру». В конечном счете лучшие идеи и разработки самоуправления в жилищной сфере останутся только идеями, пока каждый работающий в этой сфере не научится использовать нормативную, информационную, организационную и финансовую базу на практике и в процессе самоуправления эти идеи не превратятся в практику управления кондоминиумами и ТСЖ. Поэтому прежде всего нужны люди, получившие специальную подготовку, позволяющую правильно понимать, эффективно и своевременно внедрять и умело использовать достижения науки, передовой практики, информационные и ресурсосберегающие технологии в деятельности товариществ собственников жилья, управляющих и управляющих компаний.

По второму этапу Целевой комплексной программы ЦАО был принят план основных мероприятий /2000-2001 г.г./, состоящий из 48 конкретных пунктов со сроками их исполнения.

Координационный совет Центрального административного округа по развитию самоуправления в жилищной сфере в феврале 2002 года признал, что «работа по созданию ТСЖ и формированию кондоминиумов осуществляется недопустимо медленными темпами». Было отмечено, что «формирование кондоминиумов ведётся в отрыве от жилищно-коммунальной реформы», что в «районных управах она не стала приоритетной», что «в отраслевых структурах нет единого понимания задач, связанных с участием объединений жителей в проведении жилищно-коммунальной реформы», что «недостаточно прора-ботана нормативная база», что «нет необходимых кадровых ресурсов для вовлечения широких слоев населения в решение вопросов обслуживания жилых домов».

Если говорить о конкретном результате, т.е. получении выписки о регистрации кондоминиума из Единого государственного реестра прав собственности Москомрегистрации, тo можно констатировать, что по состоянию на 14.06. 02г. эта работа по плану 2001 г не выполнена. Округ и районы, которые должны были сформировать кондоминиумы к концу 2001г. до сих пор имеют свои проблемы и волокитят те, кто призваны оперативно решать все эти вопросы: БТИ, ДГМИ, УМЖ, районные управы и даже сама префектура.

ДЖП и ЖФ

Конечно, мы понимаем, что сформировать и зарегистрировать кондоминиум, создать ТСЖ как способ управления им - это сложная работа. Для этого нужно было на 01.06.02 г. пройди 31 контору, заполнить 201 документ, снять и заверить 238 копий. Это 1700 страниц без подчисток, помарок и исправлений. Вообще, бюрократизация формирования кондоминиумов и создания ТСЖ достигла в городе и округе своего апогея и, если не предпринять срочных мер, то формирование кондоминиума и создание ТСЖ просто утонет в бумагах.

Для этого необходимо дать соответствующие полномочия и придать конкретный статус в этих вопросах Департаменту жилищной политики и жилого фонда, как координатору кондоминизации города. Понятно, что сегодня он просто не в состоянии бороться с ГНИ МНС, ДГМИ, БТИ, ГлавАПУ, ТОРЗами, ДЕЗами и другими фигурантами формирования кондоминиумов и создания ТСЖ.

Да и, что может сделать П.В. Сапрыкин с той же префектурой ЦАО, если он своими рекомендациями департамента oт 05.10.01г. утвердил шесть стадий прохождения документов для описания и регистрации кондоминиума в ЕГРП, а префектом ЦАО 18.06.02г. утвержден порядок прохождения документов при формировании кондоминиума уже из 11 стадий и оформлять придется уже 29 документов. Понятно, что на все эти процедуры в ЦАО уйдет 75 дней. Но это только, если никто не сорвёт сроки. Практика формирования кондоминиумов показала, что этот процесс занимает 7-9 месяцев.

Разграничение полномочий

Конечно, хорошо, что в Префектуре ЦАО разграничили полномочия между территориальными органами управления, органами местного самоуправления, городскими организациями и их территориальными подразделениями по вопросам развития самоуправления граждан в жилищной сфере.

И, конечно, похвально, что чиновники ЦАО даже подготовили «сетевой» график прохождения документов при формировании кондоминиумов в ЦАО, где они отводят на всё про всё - 55 дней. Но, увы, сетевой график имеет так называемый «критический путь», или «ведущее звено», т.е. рассчитан на самый худший вариант развития событий. Просто тот кто делал подобный сетевой график не прочитал соответствующую литературу и не представляет как он делается и просчитываемся.

Тем более в нем нет никакой необходимости, т.к. Госстрой России своим приказом от 15.05.02г.№79 утвердил «Нормы времени на выполнение работ по государственному техническому учету и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности», в которых есть всё: от первичной инвентаризации здания до этномофитопатологического обследования зеленых насаждений на придомовой территории или инвентаризации воздушных и подземных сетей.

И ещё один интересный вопрос по разграничению полномочий. Если два года назад эти полномочия за Координационным советом префектуры было записано 4 функции, то теперь 8, за управлением муниципального жилья было 6 функций теперь 14, за контрольно-аналитическим отделом и управлением префекта было записано 6 функций, то теперь при передаче функций управлению планирования и координации деятельности комплекса окружной инфраструктуры стало 11.

Всего количество функции, которые взял на себя округ за два года увеличилось с 65 до 76. Под каждую из этих функции, как показывает практика, будет собрана своя информация и создана своя система отчетов.

Руководство ЦАО

Рассматривая действия руководства ЦАО и меры по развитию самоуправления в жилищной сфере можно констатировать, что в ЦАО сделан шаг назад в этом направлении. Даже, в прекрасно подготовленном отчете ЦАО за 10 лет городского самоуправления в Москве, нашлось всего две строчки о программе № 1 ЦАО и той рабoте, которая проводилась в префектуре и округе и то, «в связи с приведением в порядок подъездов жилых домов, к этой работе все активнее привлекаются ТСЖ». И это все! А это говорит о многом.

В составе Координационного совета ЦАО по развитию самоуправления в жилищной сфере сегодня нет ни одного представителя ассоциаций ТСЖ районов и округа, общественных жилищных движений, некоммерческих организаций более других заинтересованных в обсуждении подобных планов и программ. Формы взаимодействия исполнительной власти ЦАО должны не только характеризоваться информированием населения принятых решений, но и привлечение объединений, союзов, ассоциаций  граждан к принятию этих решений.

Тогда собственники, наниматели и арендаторы стали бы считать их своими программами, или программами, которые помогут реализовать им свои планы.

Если же доверие собственников и граждан не будет завоевано, то Целевая программа №1 ЦАО, так и не будет выполнена и она отомрет за ненадобностью.  Сегодня округ не имеет своей программы, 2-й ее этап закончился в 2001г., утвержденные же меры по упорядочению работы вряд ли «тянут» на программу. Тем более эти меры чиновников и сделаны  для чиновников.

ГУП «Центр-реформа»

ГУП «Центр поддержки объединений жителей», который и создавался в помощь районам и инициативным группам собственников преобразован в ГУП «Центр-реформа». Теперь это основной информационно-методологический центр реализации реформы ЖКХ на территории ЦАО. Но ведь его предшественник имел печальный опыт. За три года его существования он не поддержал и не зарегистрировал ни одного товарищества, правда его работники регулярно получали заработную плату и «скушали» - 5 млн. руб. Сегодня число функций ГУПа увеличены с 13 до 15. Появилось шесть новых функций.

Учитывая, что ГУП стал информационно-методологическим центром, а слово методология переводится, как наука о чем-то, мы предполагаем, что среди сотрудников появятся хотя бы два кандидата наук, которым будут соответственно платить. На чем основа подобная уверенность? ГУП «Центр-реформа» уже подготовил договор с управами, где определил калькуляцию стоимости подготовки и регистрации кондоминиума в 23 тысячи рублей. Она не включает в себя оплату счетов, которые будут выставлены ГлавАПУ, Москомземом, Москомрегистрацией. Я бы добавил ещё Mocгeотреcтом, так как теперь ГлавАПУ будет требовать геоподоснову земельного участка каждого домовладения. Кстати, ГлавАПУ за свои градостроительные заключения берет уже 15 тысяч рублей вместо 10. А сама геоподоснова стоит несколько десятков тысяч рублей.

Дороговатый получается посредник. Можно только представить какие и за какую договорную цену он будет оказывать услуги инициативным группам домовладельцов по подготовке уставных и регистрационных документов, по составлению бизнес-планов, бюджетов ТСЖ для конкретных домов. И кто вообще будет утверждать подобные расценки услуг ГУПа «Центр-реформа»?

Управление муниципального жилья ЦАО

В мае 1999г. в ЦАО /департамент муниципального жилья/ был открыт первый в Москве методический кабинет по проблемам формирования, создания и функционирования кондоминиумов и ТСЖ. За три года работы он превратился в отдел по организации работы с ТСЖ управления муниципального жилья ЦАО. Этот отдел пользуется заслуженным авторитетом среди товариществ собственников жилья округа. В отделе собрана значительная библиотека по формированию кондоминиумов, регистрации и функционированию ТСЖ. Имеется большая база данных по нормативным документам федерального, московского уровней, а также и других субъектов федерации. Имеются сведения о всех товариществах, зарегистрированных в ЦАО.

В отделе налажена такая важная форма работы, как консультации для инициативных групп собственников округа, так и жителей других округов Москвы. Отдел муниципального жилья имеет свои сайт в Интернете. Некоторые собрания собственников, тренинги записаны на видеопленку и представляют ценный методический материал.

Распоряжением префекта ЦАО от 18.06.02г. №2567-р управление муниципаль-ного жилья ЦАО стало основным информационно-методологическим центром по развитию самоуправления в жилищной сфере и координатором деятельности по формированию кондоминиумов и созданию условий для образования и деятельности ТСЖ на территорию округа.

Управление планирования и координации деятельности
комплекса окружной инфраструктуры

Данная структура будет действовать вместо контрольно-аналитического отдела, который последние годы отвечал за этот участок работы. Теперь за этим управлением координация и контроль хода реализации реформы ЖКХ в округе. Но новая метла по новому метет! Для того, чтобы разобраться с новым для управления направлением работы, «естественно», были изобретены четыре новые формы с 41 показателем, которые районные уполномоченные в спешном порядке заполнили. Не понятно другое, зачем потребовалось управлению дата рождения председателя правления или управляющего, о каком наличии видов инженерного оборудования идет речь /то ли по проекту, то ли в результате капитальных ремонтов, их целые тома и информация о них находится у проектировщиков или в Мосжилниипроекте/, от каждого ТСЖ потребовали сообщить всех арендаторов жилых помещении в доме и т.д.

Уполномоченные по работе с населением

Если так управление будет «грузить» сбором информацией уполномоченных по работе с населением и  сами товарищества, то эта информация будет собираться методом трёх «П», или товарищества, как частные организации, просто откажутся её предоставлять /с нас хватит Мосгорстата и налоговых инспекций МНС/. Что касается уполномоченных по работе с населением, то кондоминизация округа для них – «106 направление в работе». Учитывая, что основная работа уполномоченных начинается после 19.00 и продолжается в воскресные дни, что они имеют мизерную зарплату и, что в основном, - это женщины, понятно, что подобного «энтузиазма» им хватает на 3-4 месяца, а затем они увольняются.

Конечно округ сделал замечательное дело, что организовал учебу 48 человек в Московской академии рынка труда и информационных технологий по курсу «Самоуправление собственников жилья в кондоминиумах» в ноябре-декабре 2001.г. Но, к сожалению, специалисты из управ ходили на занятия через пень колоду /из 24 человек регулярно приходило на занятия10-11/. Вторая группа из 19 временно неработающих граждан с высшим образованием просто порадовала. За последние пять лет это была самая сильная группа, в которой я преподавал. Оплата курса была проведена фондом занятости города Москвы. Учеба шла по 530 часовой программе. Все написали рефераты и успешно сдали экзамены. Видимо, повлияло всё: люди были безработными от полгода до года, это были граждане в возрасте от 25 до 45 лет, половину группы составляли мужчины. Все подготовленные кадры заняли места управляющих в ТСЖ, ДЕЗы и управы взяли их на работу.

Было бы очень здорово, если бы перед работой по управлению кондоминиумами, подготовленные академией кадры, до года поработали бы в районных управах или ДЕЗах. Они сами бы определили жилые дома где бы и формировали кондоминиумы, а потом, через некоторое время, уходили туда работать в качестве управляющих. Это была бы нормальная ротация кадров, а для районных управ актив, на который бы было можно положиться. И, вообще, пора начать профессиональную подготовку кадров для ТСЖ. Закрепить 3-4 префектуры по месту расположения Московская академия рынка труда и информационных технологий, Академии предпринимательства Москвы, Российской муниципальной академии, Государственная Академия профессиональной подготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов строительства, а также  необходимо для них утвердить программы обучения для разных категории слушателей. Эти академии имеют лицензии на общеобразовательную деятельность, профессиональный состав преподавателей и выдают квалификационные сертификаты установленного образца.

Поручение же Координационного совета ЦАО Главе Красносельского района создать базовую учебно-методическую школу по организации и деятельности жилищных объединений ЦАО вряд ли обеспечит высокий квалификационный уровень образования слушателей. Тем более, что для этого вида деятельности управе необходимо получить лицензию в Министерстве образования, иметь штат квалифицированных преподавателей, помещение и финансовые средства.

Роль районного звена

Но интересны не только количественные, но и качественные изменения, которые произойдут после упорядочению работ по развитию самоуправления в жилищной сфере.

Во-первых, выделив в мерах по упорядочению работы ... районные управы как основное звено реализации Целевой программы ЦАО, префектом не была утверждена окружная программа на 2002-2004г.г. Её просто пока нет. Вместо неё есть Программа формирования кондоминиумов ЦАО на 2002 год.

Во-вторых, от районных управ теперь не требуется создавать и вносить изменения в свои районные программы и концепции передачи домов в управление жителей. Требуется «разработать и реализовать районные разделы Программы». Я понимаю это так: есть окружная программа и представители каждого района пишут в ней свой раздел и всё!

В-третьих, практика увеличения функции тяжелым бременем ляжет на те же управы, которые и будут готовить всю необходимую первичную документацию и информацию.

Главы районных Управ

Что хотелось бы отметить, что меры ЦАО по упорядочению развития самоуправления граждан носят, мягко говоря, сиюминутный подход, с опозданием всей работы за 2001 год минимум на полгода. В распоряжении Мэра от 13.05.02г.№275-РМ была подчеркнута «ответственность глав управ за создание благоприятных условий для организации и эффективной деятельности объединений граждан, эта работа определена как важнейшее направление работы органов исполнительной власти города».

К сожалению, подходы глав управ и не только Центрального округа, напоминают подход звонаря - главное ударить в колокол, а там и не рассветай.

Они всегда просят одно и тоже: зарегистрируйте нам два-три товарищества и даже готовы заплатить. Когда же говоришь, что на первом же организационном собрании обязательно найдется собственник, который задаст вопрос о том, какую организационную, информационную, правовую и финансовую поддержку окажет конкретно управа и в каком документе это записано, приходится констатировать, что таких документов или нет, или они написаны на 3-4 страничках и подписаны главами управ без утверждения на собрании районных советников. Уже пора организовать конкурс среди глав управ в округах и городе за лучшую работу по формирования кондоминиумов и регистрации ТСЖ.

Кроме того, совершенно не понятно, почему «главы районных управ, как соисполнители Целевой программы ЦАО должны сами себе дать оценку, четко сформулировать проблемы и возможные административные барьеры тормозящие работу на подведомственной им территории»?

Полагаю, что пока в каждом районе не будет концепции и нормальной программы передачи домов в управление жителей, положения о рабочей группе, именно, при главе управы, утвержденный её состав и план работы, в том числе информационного, пропагандистского, финансового  и кадрового обеспечения, кондоминизация района просто не состоится. Если же такая группа есть, то она, как правило, на бумаге. Я, например, числюсь в рабочей группе управы «Хамовники» с лета 2000г., но за это время проведено всего одно заседание.

Выскажу «крамольную» мысль о том, что нужно учить не только уполномоченных по работе с населением, надо обучать глав управ, всех исполнителей, отвечающих за эту работу в районе, округе и городе.

К сожалению слова Ю.М. Лужкова на заседании Правительства Москвы «О развитии инициативы жителей Центрального административного округа по передаче им в управление жилых домов, финансовых средств и ответствен-ности за эксплуатацию» произнесенные им 2 февраля 1999 года остаются актуальными до сих пор: «Если бы в каждом доме был хозяин, то у нас не было бы таких проблем по безобразиям, которые творятся в наших домах. То есть, мы за счёт жлобства, которые проявил город, исполнительные органы власти, то, что нам нужно на самом деле, начали давить, душить, начали возражать против создания такого рода товариществ и люди говорят: на кой черт нам всё это сдалось?»

Институты поддержки

Главный недостаток в деятельности префектуры ЦАО - это отсутствие «Общественного договора», на который только и может опираться власть при проведение таких масштабных и сложных общественно-экономических преобразований, как реформа ЖКХ, так как решения принимаемые «сверху», встречают неадекватную общественную реакцию по причине слабости и неразвитости институтов гражданского общества, механизмов участия различных жилищных, общественных, некоммерческих организаций и социальных групп в формировании решений.

Девизом такой поддержки должны быть слова: Город - это люди. Их свободное участие в правовой, информационной, социальной и экономической жизни - есть основа развития. Задача исполнительной власти, в том числе ЦАО, создать такие условия.

Создают ли Московские власти такие условия? Да, создают, например в ноябре 2001г. в связи с 10 летнем реформы городского самоуправления в Москве был организован круглый стол «Общественные формирования и социальное партнерство как ресурс городского самоуправления в Москве». В городе есть Центр взаимодействия общественных и государственных структур «Социальное партнерство», который издает журнал с аналогичным названием, выделяются гранты, власти приняли закон города «О взаимодействии органов г. Москвы с негосударственными некоммерческими организациями».

Но вот, что удивительно. Как только некоммерческая организация - Ассоциация ТСЖ «Центр» высказала свою точку зрения и она не совпадает с мнением исполнительной власти сразу идет нелицеприятная оценка. Так, в связи с принятием Земельного кодекса в октябре 2001г. я преложил использовать земельные ресурсы, которые передаются бесплатно и в собственность домовладельцев. Эти предложения были основаны на действующем законодательстве. В ответ, в недавно изданных материалах научно-практической конференции «10 лет реформы городского самоуправления в Москве» читаю, «что присутствующие ученые отлично разобрались в вопросе и вскрыли истинные интересы и групповой эгоизм представителей ТСЖ ЦАО по использованию Земельного кодекса для приватизации земли в центре города в ущерб интересам городской общины в целом. Замыслы активистов ТСЖ ЦАО могут породить ещё один источник социального неравенства».

Дальше, больше. «В целом восторги по поводу Земельного кодекса удручают. Если не будет принято некоторое количество очень важных законов, то средне- и малоимущие жители Центрального округа очень быстро вылетят за 101 км. По существу, это всё в Земельном кодексе прописано. Безумный принят, Земельный кодекс.» И было внесено «революционное» предложение. «Пусть жители кондоминиума, сначала выкупят дифференциальную земельную ренту в ЦАО и раздадут остальным малоимущим жителям окраин города . . На эту покупку им можно прокредитовать путем записи за ними долга в муниципальном банке... Одновременно на рынке открывается новый товар в виде права использования земли».

Честно говоря, я как председатель совета Ассоциации ТСЖ «Центр» предложил использовать налог на земельные ресурсы и плату за земельные арендные отношения ТСЖ, как наполнитель бюджета города. Во всех европейских городах бюджет наполняется на 50-60% за счёт налога на землю и аренды земли, у нас в городе он составляет 0,2%, так как межевание кондоминиумов только началось и налог на землю они не платят. Я предложил использовать залог земли, передаваемую в нормативной части бесплатно и в собственность домовладельцев, как мощный финансовый ресурс для обеспечения финансовых потоков, например, для капитального ремонта крыши или инженерных систем дома.

Мои предложения касались всех кондоминиумов на территории Москвы. Конечно понятно, что земля в центре стоит дорого. Но, вот почему жители центра только за то, что они там живут должны жителям окраин, совершенно не понятно. Ведь к этой проблеме можно подойти и с другой стороны. И вообще так называемый «групповой эгоизм» жителей ЦАО «связан не с землёй, а с тем, что жилой фонд ЦАО изношен на 57-60%, а жилой фонд Москвы на 52%. За период реформ ни на один квадратный метр жилой площади не начислялся ни один рубль амортизационных отчислений, что кроме «новых русских» в Центральном округе живут такие же малоимущие, как и на окраинах города. Только в Центре стоят дома, в которых живут люди, и в них не было капитального ремонта по 50-100 лет. Например, в районе «Хамовники» из 531 дома, 34% находятся в неудовлетворительном состоянии, это износ 60-80% и две инженерные системы дома полностью не работают. Так, что кому должны жители ЦАО это большой вопрос?

Самое удивительное, что «довольно острое обсуждение ситуации, связанной с принятием Земельного кодекса не было предметом обсуждения «круглых столов, а ученые , которые «отлично разобрались в вопросе» обсуждали другие темы: особенности местного самоуправления в столицах федеративных государств, практику разработки законодательства России и других стран на основе Европейской хартии местного самоуправления, результаты деятельности городской власти и критерии успешности в её работе и социальное партнерство как ресурс городского самоуправления в Москве. Такая вот получилась «дискуссия» по Земельному кодексу, ну а то, что эксперты-ученые по земельной реформе не были приглашены, то это забота организаторов конференции и «круглых столов».

Когда ученые утверждают, что Земельный кодекс пролоббирован московской земельной мафией, то земельно-имущественные комплексы - кондоминиумы можно смело отнести к мафии, так как мы лоббируем интересы собственников, а не интересы чиновников, которые хотят от нашего имени распоряжаться московской землей.

Нас, ТСЖ больше волнуют вопросы, когда у товариществ отбирают придомовую территорию и помогают им в этом префектура ЦАО и городские организации, как это было в марте этого года с ТСЖ «Дом А.В. Неждановой». Вот от этих поползновений и ограждает нас Земельный кодекс, а не надуманный долг собственников центра жителям окраин.

Если бы социальное партнерство процветало в ЦАО, то в лице ассоциаций ТСЖ районов и округа префектура ЦАО получила бы самых горячих сторонников, которые всеми бы силами стремились к тому, чтобы программы округа и районов были претворены в жизнь, так как самый «зверский контроль» - это контроль жителей.