«Кондоминиум - «островки» Москвы будущего» - Матеров Л.Н. - председатель совета Ассоциации ТСЖ «Центр»

То, что кондоминимум обретает в России очередную свою Родину, представляется теперь делом решенным и бесповоротным. Можно относиться к этой перспективе с радостью или наоборот – как к оборотной и глубоко обременительной стороне свободы, которую дарует право собственности на недвижимость. Можно даже обсуждать, по правильному ли пути пошел процесс приватизации жилья. Но теперь уже ничего изменить нельзя – приход кондоминиума уже слышен, как шаги командора. Скоро ли он откроет нашу дверь, или перед тем потопчется у порога – не изменит конечного результата. Однако нам, собственникам, отнюдь не безразлично когда и где это произойдет. Период до полного становления кондоминиумных отношений в городе Москве можно заранее определить как смутное время в жилищной сфере. Все черты растущей неуправляемости процессов эксплуатации существующего массового жилья и, как следствие, разложение прежней системы управления, обнаруживаются каждым жителем, собственником, работником жилищной сферы.

Разумеется, сейчас с трудом отыщется специалист, для которого вопрос об организации кондоминиума еще неоднозначен, но представление о том, какими путями это произойдет, практически пока неизвестно.

Очевидная неясность в отношении того, как именно кондоминиум может стать реальностью в массовом порядке в административных округах Москвы, для большинства собственников оставляет и саму идею кондоминиума в области абстракции и неопределенного будущего.

Самый болезненный вопрос, к которому сводятся все поиски на эту тему, заключается в том, следует ли кондоминизацию осуществлять «сверху» сплошным образом или положиться на то, что разумные зерна этого института прорастут сами на нашей почве естественным образом и, являя собой живой и самый убедительный пример торжества разума, распространятся на весь многоквартирный жилищный фонд без всякого насилия.

Как известно, локомотивом, вводящим кондоминиумы – эти «островки» будущего, является Москва, которая приняла два постановления Правительства Москвы от 6 апреля и 24 августа 1993 года: «Об основах образования и деятельности в городе Москве товариществ собственников помещений» и «О порядке управления жилыми домами, находящимися в коллективной собственности, и передачи домов в управление товариществам собственников помещений». Бум создания в Москве жилищных товариществ пришелся на начало 90-х годов. Причем 400 из 500 товариществ, зарегистрированных в различных регистрационно-правовых формах, пришлись на Центральный административный округ. Граждане здесь были крайне недовольны, как обслуживаются их дома. В самоуправлении, в жилищных товариществах они видели панацею от всех бед.

В феврале 1998 года на городском семинаре, посвященном проблемам самоуправления в жилищной сфере, бывший префект ЦАО А.И. Музыкантский признал главной ошибкой исполнительных городских органов, что активность граждан в тот период не была поддержана, жилищные товарищества оказались не только в правовом, но и организационном вакууме, никто не пришел им на помощь.

В федеральном законе «О товариществах собственниках жилья» кондоминиум определяется как единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части находятся в собственности физических и юридических лиц, остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Товарищество собственников жилья – это способ управления кондоминиумом, некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

В начале 90-х годов в Москве было широко распространено то убеждение, что в условиях сегодняшней российской реальности создание кондоминиумов возможно только на добровольной основе, а становление этой правовой культуры в городе и распространение ее на весь жилищный фонд возможно только путем демонстрации и постепенного распространения опыта, добываемого добровольными пионерами этого движения.

Настаивание же на введении кондоминиума должно опираться на то, что создание кондоминиума на единичных объектах, однозначно продемонстрирует такие выгоды от этого, что все жители многоквартирных домов потеряют покой и не успокоятся до тех пор, пока не организуют на базе каждого кондоминиума свое товарищество.

В настоящее время в Москве практически весь многоквартирный городской жилищный фонд можно считать кондоминиумами. Из 39172 жилых домов в 11736 собственники домовладений представляют 50% всей площади дома, в частной собственности находится каждый второй кв. м (52,4%).

Когда государство осознает, что общество может и обязано иметь нужды и интересы, удовлетворить которые может само же, то приходит признание, что рост богатства населения выгоден Верховной власти и потому ему следует содействовать. И введение общественного самоуправления объясняется в значительной степени этим признанием. И вот появляются наиболее совершенные формы территориального самоуправления – товарищества собственников жилья. В рамках своей территории, земельного участка в определенных границах, обозначающих пределы земельно-имущественного комплекса (кондоминиума) граждане-собственники жилых и нежилых помещений имеют право и возможность создать организацию самоуправления, у которой, а именно это имеет решающее значение, есть свой постоянно пополняющийся бюджет.

В книге «Основы городского хозяйства» 1928 года Л. Велихов под коммунальным хозяйством понимал «сумму мероприятий городского общественного самоуправления, при посредстве которых оказывается влияние на производство, распределение и потребление благ, служащих для удовлетворения жизненных потребностей». Обратим внимание на выделенные слова. Во-первых, сумма мероприятий, а не предприятий. Во-вторых, не производится и не распределяется, а оказывает влияние, что происходит при многоукладной собственности. Но ведь, именно такой характер собственности введен Конституцией РФ в 1993 году.

Особенности московской модели управления ЖКХ состоят в том, что жителей уже пять лет держат в неведении, сколько на самом деле стоит каждая жилищная услуга. Сколько дотирует город, сколько мы платим из собственного кармана. Даже такую обычную вещь, как себестоимость эксплуатации 1 кв. метра жилой площади в Москве, округе, управе можно узнать с трудом.

Дотации города до 1 января 2000 года в Москве составляли 1 рубль 80 копеек, сейчас они увеличены до 2 рублей 50 копеек. По данным академии жилищно-коммунального хозяйства им. Панфилова К.Д., на начало года они составляли 4 рубля 30 копеек.

На сегодня доля платежей населения Москвы в расходах по оплате жилищно-коммунальных услуг в расчете на 1 кв. метр в месяц составляет 44,6%, а структура оплаты ЖКУ на 1 кв. метр в месяц – 6 рублей 33 копейки. Причем из этой суммы 3,45 руб. (54,5%) составляет оплата отопления и горячего водоснабжения, электроэнергия 1,1 руб. (17,4%), водопровод и канализация 1,08 руб. (17,1%), содержание и ремонт жилищного фонда 0,31 руб.(4,9%), вывоз мусора 0,21 руб. (3,3%), газ 0,18 руб. (2,8%).

Поэтому любое повышение тарифов и ставок для жителей города воспринимается как наступление на права потребителей. Только РАО ЕЭС России Москва должна 6 млрд. рублей. Оплата из бюджета города большей части расходов на техническое обслуживание и коммунальные услуги (покрытие разницы в тарифах на тепловую энергию) воспринимаются многими собственниками, как обязательная льгота за согласие жить именно в Москве. И каждый раз мы слышим стенания – мы такие бедные. А так ли это?

Данные распределения среднедушевого денежного дохода (за январь 2000 г.) показывают, что 48,6% москвичей имеют доход менее 2000 рублей, 9,2% -от 2000 до 3000 рублей, 24,8% – от 3000 до 10000 рублей и 17,1% – 10000 рублей и выше. Среднемесячная зарплата за 1999 год в Москве составила 2942,0 рублей, а среднедушевой доход на январь 2000 г. – 5648,5 рублей.

Беда в другом, что собственники, имеющие миллионы, дотируются так же, как и малообеспеченные. Прожиточный же минимум по методике Минтруда на декабрь 1999 г. составил 1376 рублей.

Динамика роста доли платежей населения в покрытии затрат на жилищно-коммунальные услуги за 1996-2000 гг. показывает, что самый богатый город страны платит все меньше. Если в 1996 г. доля платежей населения в Москве составила 22,3%, по России – 25,0%, а в 2000 г. в Москве она составила 44,6%, а по России уже 70,0%. Ножницы в росте платы населения России и Москвы в покрытии затрат ЖКУ между страной и городом за четыре года выросли в 9,4 раза. Понятно, что через какое-то время москвичей ожидает шоковая терапия, а веерные отключения городов Подмосковья от энергосетей уже начались. В Москве за неуплату уже отключалась горячая вода в городских больницах.

При сохранении обязательств города содержать всех жителей без разбора за счет городского бюджета, предложение создать ТСЖ в муниципальном доме воспринимается собственниками почти как «провокация». Конечно, многие читали Гражданский кодекс и знают, что на собственнике должно лежать полное бремя ответственности за содержание и судьбу своей собственности, но они боятся, что это бремя ляжет на них раньше соседей, не поддавшихся на эту «провокацию». Более того, собственники, приобретшие жилье самостоятельно за полновесную коммерческую цену, сплошь и рядом воспринимают как оскорбление необходимость создания ТСЖ и оплачивать по факту труд дворников, уборщиц и слесарей, да еще по расценкам ДЭЗов для «хрущовок».

Надо было видеть с какой агрессией воспринимали собственники 4-х новых жилых домов запоздалое решение заказчиков-застройщиков из акционерных обществ Моспромстройматериалы, Москапстроя и СУ-155, когда они объявили о регистрации в этих домах ТСЖ и формировании кондоминиума. На митинге у одного из подъездов дома они потребовали передать свою собственность ДЭЗу или, чтобы он ею управлял. Исполнительная власть САО и ДЭЗ «Войковский» готовы были пойти на любые условия, лишь бы успокоить толпу собственников.

Таким образом, любые попытки «зазывать» собственников в кондоминиум, обещая льготы, субсидии, дотации, отдавая ТСЖ городскую собственность в управление или продавая ее по себестоимости, делаются для того, чтобы собственники согласились самостоятельно «порулить» своими 70 копейками (с 01.08.01) на 1 кв. м технического обслуживания жилых домов.

К сожалению, все эти попытки не что иное, как утвердить в сознании собственника ложное представление о том, что ТСЖ в кондоминиуме не единственная для него перспектива. Чем дальше будет длиться такое положение вещей со стороны исполнительной власти, тем больше путанных мифов, представлений и претензий будет рождаться в головах собственников.

Взяв от приватизации жилья самое «вкусное» – права: владения, пользования и распоряжения, собственник «забыл», что у него есть масса обязанностей, которые он охотно возложил на ГРЭПы, ДЭЗы, Управы, округа, Правительство Москвы. Иждивенческое поведение отдельных групп собственников жилья определяется сегодня такими установками общественного сознания и создает следующие социально-психологические мифы: жить в ТСЖ экономически невыгодно, реформа ЖКХ сводится только к повышению ставок и тарифов, собственники не доверяют друг другу, домовладельцы очень боятся насилия и принуждения к вступлению в ТСЖ, жители думают, что будут платить в ТСЖ «за себя и за того парня».

Уровень ответственности собственника за качество среды обитания должен сдвинуться с черты хаотичного и беспомощного иждивенчества и подняться до реального хозяйствования не только в квартире, но и в доме, на прилегающей территории. А государство должно построить такой институт кондоминиума, который займется восстановлением порядка в управлении частным жилищным фондом и созданием реальных условий для его саморазвития.

Человечество изобрело слово «кондоминиум» еще в Древнем Риме. Оно обозначало слово «совладение». За много веков накоплен опыт специфических правоотношений между собственниками объектов, которые в силу своей природы неразрывны, и поэтому имеют общую судьбу. Везде, кроме России, признается объективный характер возникновения этих правоотношений и необходимость их регулирования законодательством.

Если государство хочет, чтобы ТСЖ стали преобладающей формой управления жильем, необходимо не только совершенствовать нормативную базу (определение границ земельных участков, регистрация кондоминиумов за счет исполнительной власти, защита прав членов ТСЖ, материальная ответственность председателей правлений, управляющих, управляющих компаний, главных бухгалтеров, обязательные демократические процедуры голосования и участия и т.д.).

Необходимо четко понимать, что продажа и сдача в аренду любого «угла» в пределах неделимого имущественного комплекса, который до этого пребывал в собственности одного лица, автоматически ведет к возникновению освещенного законом кондоминиума между новым собственником этого приобретения и собственником всего остального. Товарищество между ними возникает в силу закона, а не в соответствии с их желанием. Все формальности его регистрации утрясаются в одном пакете договора приватизации, купли-продажи или по другим основаниям.

Приложение № 1

 

 ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ.

В настоящее время основными документами, регулирующими данные правоотношения, являются:

·        Постановление Правительства Москвы от 06.10.98 № 765 "Об утверждении Положения о едином порядке регистрации товариществ собственников жилья";

·        Постановление Правительства Москвы от 26.05.98 № 421 "О ходе выполнения распоряжения Премьера Правительства Москвы от 12.08.97 № 872-РП "О наведении порядка в подъездах жилых домов в свете реализации программы реформирования жилищно-коммунального хозяйства";

·        Постановление Правительства Москвы от 13.01.98 № 26-ПП "О порядке передачи и использовании объектов нежилого фонда в кондоминиумах";

·        Постановление Правительства Москвы от 20.04.99г. № 329 «О развитии инициативы жителей Центрального административного округа по передаче им в управление жилых домов, финансовых средств и ответственности за эксплуатацию жилищного фонда»;

·        Постановление Правительства Москвы от 27.04.99г. № 360 «О ходе выполнения Программы реформы жилищно-коммунального хозяйства в г. Москве»;

·        Постановление Правительства Москвы от 04.07.2000г. № 497 «О передаче районным Управам полномочий по управлению нежилыми помещениями, расположенными в жилых домах»;

·        Постановление Правительства Москвы от 29.08.2000г. № 690 «О Комплексной городской программе формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья»;

·        Постановление Правительства Москвы от 19.06.2001г. № 574«О корректировке заданий целевой Комплексной программы паспортизации жилищного фонда г. Москвы» ;

·        Распоряжение Премьера Правительства Москвы от 12.07.01 № 626-РП "О концепции информирования населения города по вопросам управления в жилищной сфере»;

·        Распоряжение Премьера Правительства Москвы от 05.01.97 № 9 "Об утверждении примерного устава товариществ собственников жилья для г. Москвы";

·        Распоряжение Премьера Правительства Москвы от 30.04.98 № 472-РП "О создании в Москве условий для образования и эффективной деятельности товариществ собственников жилья";

·        Распоряжение Премьера Правительства Москвы от 26.03.98, № 322-РП "О мероприятиях по стимулированию процесса образования товариществ собственников жилья" с Приложением "Основные принципы финансирования из бюджета г. Москвы расходов по возмещению убытков от эксплуатации жилищного фонда товариществ собственников жилья, образованных в домах ЖК и ЖСК";

·        Распоряжение Мэра Москвы от 03.02.98 № 38-РМ "О порядке формирования товариществ из числа граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий, с целью строительства жилья";

·        Распоряжение Мэра Москвы от 15.02.01 № 118-РМ "О Координационном совете при Правительстве Москвы по развитию самоуправления в жилищной сфере";

·        Распоряжение Премьера Правительства Москвы от 21.04.99 г. № 348-РП «Об утверждении порядка финансирования товариществ собственников жилья»;

·        Решение Координационного совета при Правительстве Москвы по развитию самоуправления в жилищной сфере от 28.06.2001 г. № 18-23/1-1;

·        Распоряжение первого заместителя Премьера Правительства Москвы от 04.11.99г. № 895-РЗП «Об утверждении Примерного договора на финансирование»;

·        Распоряжение первого заместителя Премьера Правительства Москвы от 05.06.01 г. № 306-РЗП «О временном порядке финансирования работ, связанных с подготовкой документов для формирования кондоминиумов в г. Москве»;

·        Распоряжение комитета муниципального жилья от 23.12.98 № 347 "О предоставлении ассоциациям товариществ собственников жилья полномочий на осуществление деятельности, связанной с развитием самоуправления в жилищной сфере в г. Москве";

·        Распоряжение Департамента государственного и муниципального имущества г. Москвы от 22.04.99г. №1294-р «Об утверждении Примерного договора на управление объектами нежилого фонда в кондоминиуме, находящемся в государственной собственности г. Москвы»;

·        Распоряжение Департамента государственного и муниципального имущества г. Москвы от 07.06.2000г. № 1982-р «О порядке передачи в аренду и продаже нежилых помещений в жилых домах, организация эксплуатации которых осуществляется товариществами собственников жилья»;

·        Распоряжение Департамента муниципального жилья и жилищной политики г. Москвы от 11.07.2001г. № 433 «О порядке взаимодействия структурных подразделений Департамента по оплате работ, связанных с подготовкой документов для формирования кондоминиумов».