Кондоминиум и мифы

Сегодня, три года спустя после принятия 3акона РФ «О товариществах собственников жилья» в Москве создано и зарегистрировано всего 384 ТСЖ. Хотя из 38,7 тыс. жилых столичных домов можно образовать сейчас ТСЖ почти в 10 тысячах. Получается, что в создании ТСЖ москвичи пока не видят свою выгоду, и оттого собственники жилья (а их в городе 52,2%) не торопятся становиться полноправными хозяевами своего дома.

Почему?

Газета «Квартирный ряд» опубликовала некоторые итоги социологического опроса, проведенного по заказу Департамента муниципального жилья и жилищной политики. Опрос показал представления, которые широко распространены среди отдельных групп населения и определяют поведение собственников, нанимателей, арендаторов, их отношение к жилищно-коммунальной реформе, к созданию территориальных общин, ТСЖ и их ассоциаций, домкомов, а также к регистрации земельно-имущественных комплексов-кондоминиумов.

Потому очень важно разобраться с социально-психологическими аспектами жилищно-коммунальной реформы и выявить эти ошибочные представления и мифы, разрушение которых будет способствовать формированию необходимого общественного сознания.

Миф первый. «Жить в ТСЖ экономически не выгодно»

Он опасен тем, что поддерживает на плаву старую иждивенческую позицию квартиросъемщика, который сегодня-то уже стал собственником квартиры. Бесплатная приватизация жилья не способствовала повышению ответственности за сохранность жилых многоквартирных зданий, не привела к пониманию того, что это – единственный способ сохранения стоимости своей приватизированной квартиры.

Более того, ее цена возрастает за счет мест общего пользования и нормативной части земельного участка под зданием и придомовой территории. Наконец, взяв в управление жилой дом, товарищество освобождается в Москве от большинства городских налогов.

Многие собственники жилья считают, что коммунальные платежи и техническое обслуживание покрывают не более 40,1% расходов на содержание дома, и боятся, что при образовании ТСЖ размер оплаты увеличится в несколько раз, так как эксплуатационники начнут устанавливать для них повышенные тарифы за услуги.

Опасаются и того, что, взяв дом на баланс, сами будут его ремонтировать за свой счет. Напротив, ДЕЗ должен передать товариществу дом по акту, в котором независимые эксперты из Мосжилинспекции оценят техническое состояние здания. Кроме того, ДЕЗ обязан подготовить смету на косметический ремонт, привести здание и его инженерные коммуникации в рабочее состояние и передать товариществу техническую документацию вместе с графиками балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности по холодной и горячей воде, канализации, газу, электрике, а Москомзем должен выделить границы кондоминиума в натуре.

Очень важно сегодня, чтобы власти систематически информировали жилтелей о реальных издержках по содержанию дома, долях платежей населения и дотаций из городского бюджета в этих издержках, а также о перспективах повышения тарифов стоимости услуг.

Сейчас город выделяет ТСЖ дотации на уровне муниципальных домов, поддерживая платежи населения на среднем уровне. Но собственники не уверены, что в условиях финансового кризиса ситуация не изменится к худшему. А несвоевременное и неполное финансирование ТСЖ, снятие Мосгортеплом средств с расчетного счета товарищества в безакцептном порядке, штрафные санкции (0,1% в день от суммы платежа) – все это может привести ТСЖ к банкротству уже через несколько месяцев.

Но напомню, что правительство Москвы поручило Управлению городского заказа, Департаменту финансов и Департаменту экономической политики и развития Москвы подготовить предложения: о механизме перечисления бюджетных средств, направляемых в установленных объемах на содержание и эксплуатацию жилищного фонда, непосредственно на расчетные счета ТСЖ; об осуществлении контроля за использованием этих средств.

Развенчанию мифа способствовало бы принятие администрациями города, округов и районов решений: о регистрации и передаче в управление ТСЖ кондоминиума за счет исполнительной власти; о передаче арендных платежей от нежилых помещений дома, являющихся собственностью города, на расчетный счет товарищества; о передаче земельного участка в нормативной части бесплатно в собственность товарищества.

И еще два предложения. На мой взгляд, властям следовало бы продумать двухступенчатую схему: на первый год передать дом в управление под контролем уполномоченной ассоциации ТСЖ. Если товарищество в течение этого времени справится с задачами управления, то тогда уже можно будет передать ему дом окончательно.

Наконец, необходимо, с моей точки зрения, продумать механизм обратного перехода, т.е. возврата жилого дома в управление ДЕЗа, чтобы в любом случае собственники не оказались брошенными на произвол судьбы.

Миф второй. «Люди не доверяют друг другу»

Происхождение подобной позиции понятно. Товарищество, образованное на базе ЖСК, ЖК, МЖК; не в состоянии платить большую зарплату председателю, а значит он, по мнению некоторых граждан, будет воровать.

Бороться с этим мифом непросто, но можно. Только не следует форсировать создание ТСЖ, потому что на роль лидера может претендовать случайный человек. А нужно, чтобы он вырастал и проявлял себя постепенно, приобретая необходимые знания и набираясь опыта. Считаю, что вообще необученных председателей правлений и управляющих товариществ, работающих без лицензий, быть в ТСЖ не должно.

Миф третий. «Люди боятся принуждения к вступлению в ТСЖ»

К сожалению, есть конкретные факты подобного нажима на жителей в разных районах Москвы.

Ситуация сегодня такова: наиболее активные и информированные граждане, которые успешно занимаются бизнесом, ожидают от любых реорганизаций управления домом одних неприятностей.

А малоимущие собственники боятся, что состоятельные члены товарищества потребуют от них в принудительном порядке платить гораздо больше, чем до создания ТСЖ. Но ведь есть механизм поддержки малоимущих членов товарищества (инвалидов, безработных и т.д., т.е. тех собственников, которые имеют доходы ниже прожиточного минимума) субсидиями города, округа. Надо лишь постоянно напоминать о них людям.

Далее. Конституционный суд России 3 апреля 1998 года отменил 5 статей федерального закона «О товариществах собственников жилья», и теперь войти в товарищество и выйти из него можно только добровольно. Отменен также и действовавший прежде в ТСЖ принцип демократического централизма, так что все вопросы в товариществе решаются только на основе согласия.

Миф четвертый. «Собственники опасаются,
что будут платить за себя и за того парня»

Нередко людям непонятна ситуация, когда жители некоторых муниципальных квартир выступают против создания ТСЖ. Кто в таком случае будет за них платить их долю на содержание и ремонт жилого дома? Члены товарищества боятся того, что это им придется делать из своего кармана, что в ТСЖ будет господствовать уравниловка, из-за чего на них падут расходы тех, кто имеет большие апартаменты, второе жилье, кто расточительно относится к воде, теплу, газу, электроэнергии, другим коммунальным услугам, кто своими действиями или бездействием разрушает инженерные системы жилого здания или наносит ему ущерб и т.п.

Думаю, здесь следует исполнительной власти и уполномоченным ассоциациям ТСЖ провести активную разъяснительную работу, чтобы каждый собственник твердо знал: платить в товариществе он будет только за себя. Расходование воды, тепла, газа станут контролировать сами жители путем организации поквартирного учета потребления. Префектура Центрального округа обещает бесплатный монтаж в первых 200 ТСЖ приборов учета воды и тепла.

Стоит напомнить также: Конституционный суд в вышеназванном решении подчеркнул, что в случае создания ТСЖ оплата мест общего пользования, содержания дома и придомовой территории все равно остается за собственниками, не пожелавшими войти в товарищество, пропорционально занимаемой ими площади квартир. Что же касается муниципальных квартир, то все необходимые дотации получает ДЕЗ, который в товариществе будет представлять интересы нанимателей, а если общая площадь муниципальных квартир в доме составит более 30%, то представитель ДЕЗа войдет и в правление товарищества.

Миф пятый. «Кондоминиум – это привезенная из-за границы идея, которая насильственно насаждается в Москве сверху»

Слово кондоминиум имеет глубокие исторические корни. Сенат города Рима две с половиной тысячи лет тому назад использовал это слово, оно в переводе означает «совместное владение». Существовали товарищества и у нас во времена НЭПа, затем были ликвидированы в связи с тем, что весь жилищный фонд был переведен в собственность государства.

Произошла централизация управления жилищным фондом, и за 74 года Советской власти все, в том числе и жители, к этому привыкли. Сложилась также определенная психология: государство обязано содержать дом, пусть и содержит.

С началом перестройки и массовой приватизации жилья в стране слой собственников жилья возник снова. И именно сами жители, обеспокоенные ухудшением технического состояния своего жилья, стали искать и создавать различные формы домового самоуправления.

Причина подтолкнувшая их к этому, проста и естественна. Они хотят сами более рачительно управлять средствами, которые поступают от жителей, владельцев и арендаторов нежилых помещений, выделяются государством на техническое содержание жилого дома, пусть даже этих средств и немного. Хотят сами заключать (или контролировать) договоры с эксплуатационными организациями на обслуживание дома и платить (или не платить) им в зависимости от количества и качества предоставленных услуг и выполненных работ.

В префектуре ЦАО не на словах, а на деле обеспечивается создание необходимых условий для эффективной деятельности товариществ и территориальных общин, поддерживаются любые разумные инициативы объединения жителей, оказывается им при необходимости помощь. При управлении муниципального жилья округа создан и успешно функционирует методический кабинет.

Миф шестой. «Программа принята префектурой без учета мнения жителей и создание кондоминиума – дело предрешенное»

Программа разработана на основе тщательного анализа работы объединений жителей. Проект программы был опубликован в газетах, обсуждался с жителями округа и их объединениями на собраниях и совещаниях, с советниками районных управ было получено большое количество замечаний и предложений, учтенных в ее окончательной редакции. Вопрос о развитии и поддержке инициатив жителей по созданию товариществ и общин был вынесен и одобрен на заседании Правительства Москвы. В Центральном округе создается государственное предприятие «Центр поддержки общественных инициатив», которое будет практически помогать жителям создавать товарищества, общины и формировать кондоминиумы. Насильно в кондоминиумы никто никого загонять не будет и не имеет права, потому что по постановлению Конституционного суда это дело добровольное.

Пример общины «Сивцев Вражек» показал, что за 8 лет работы от жителей этой общины не поступило ни одной жалобы ни Президенту РФ, ни мэру, ни префекту, ни в управу района «Хамовники». При этом община управляет своими домами без использования бюджетных средств, и в этих домах в процентном соотношении больше проживает пожилых, малообеспеченных пенсионеров, чем в целом по округу. Вот, что могут люди как настоящие хозяева, которые сообща поднимают собственный дом из запустения и разрухи.

 

* * *

Конечно, названы не все мифы общественного сознания, с которыми надо бороться, разъясняя цели и задачи, стратегию и тактику деятельности ТСЖ.

Эта работа должна вестись в комплексе, и потому необходимо говорить об актуальности подготовки целевой «Программы поддержки инициативы жителей по созданию территориальных общин, товариществ собственников жилья, домкомов, уполномоченных ассоциаций ТСЖ и регистрации кондоминиумов», разработанной для города, округа, управы и рассчитанной до 2008 года.

И чтобы она успешно реализовывалась, администрациям города, округов, районов предстоит, опираясь на наиболее активную часть населения, целенаправленно влиять на общественное сознание для изменения его в благоприятную сторону, в том числе в отношении проведения жилищно-коммунальной реформы, а это, в частности, значит и бороться с мифами. Одна из главнейших задач: разъяснять людям, что объединение в ТСЖ означает для них не рост расходов, а напротив – увеличение доходов за счет реальной экономии своих и бюджетных средств (в том числе не оплачивая бесхозяйственность локальных монополистов), конкретного сокращения расходов членов товарищества (за счет экспертизы и аудита устанавливаемых тарифов) на тепло, воду, газ, электричество, другие услуги, экономии энергоресурсов.

Большую роль тут могут сыграть местные средства массовой информации, а также социологические опросы общественного мнения об отношении населения к жилищно-коммунальной реформе, кондоминиумам и ТСЖ.

Мифы создают люди, и люди же должны их разрушить.

Л.Н. Матеров,
Ассоциация ТСЖ «Центр», Москва

Газета «Квартирный ряд» № 47 от 11.12.1998 г.