«Институты поддержки» – Ассоциации товариществ собственников жилья. Их роль в кондоминизации города

В цивилизованных странах общественные жилищные объединения – ассоциации – служат своеобразным буфером между населением и властью. Эти ассоциации, с одной стороны, сдерживают давление на администрацию «вечно недовольных» жителей, а с другой стороны, – разъясняют жителям позицию администрации, её местную жилищную политику. В Москве на сегодня ассоциации товариществ собственников жилья действуют в префектурах: «Центр», «Юго-Запад», «Запад», «Юг», «Юго-Восток», «Северо-Запад». О целях, планах, методах работы жилищных объединений рассказывает в статье председатель совета ассоциации ТСЖ «Центр» Лев Матеров.

В последнее время активно обсуждаются всевозможные законопроекты, касающиеся деятельности товариществ собственников жилья. Среди наиболее значимых проектов нормативных документов для города Москвы и страны это Комплексная городская программа формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья, которая будет обсуждаться на Правительстве Москвы в августе 2000 года, это проект закона г. Москвы «О самоуправлении в жилищной сфере», который готовится юридической фирмой «Бансо» и будет внесен в Городскую думу в конце этого года, это проект изменений и дополнений в федеральный закон «О товариществах собственников жилья», значимость которого становится настолько актуальной, что приказом Госстроя РФ создана специальная рабочая группа, которой поручено рассмотреть все предложения и критические замечания по данному закону и внести в III квартале в Правительство Российской Федерации, а затем в Государственную думу. Надо отметить, что в числе представителей рабочей группы три жилищных движения: общенациональный фонд содействия ликвидации коммунальных квартир, столичное жилищное движение, межрегиональная организация объединений домовладельцев, ассоциации ТСЖ «Юго-Запад», ТСЖ «Центр». Ассоциациями ТСЖ округов подготовлен и опубликован проект дополнений и изменений к федеральному закону «О товариществах собственников жилья» под названием «О товариществах собственников жилья и управлении объектами недвижимого имущества в жилищной сфере». Уже состоялось первое заседание рабочей группы и, наряду с предложениями других специалистов, будет рассматриваться и наш проект закона.

Необходимо отметить, что наиболее жизнеспособные нормативные акты (как законные, так и подзаконные) принимаются тогда, когда в их создании активно участвуют те, для кого они непосредственно предназначены, так как именно ТСЖ, их ассоциации, все эти законы, постановления, положения и инструкции будут претворять в жизнь, непосредственную практику.

Поэтому важность негосударственных, некоммерческих организаций, которые служат «институтами поддержки», для долгосрочного успеха приватизации жилья – второго его этапа – передачи зданий в управление собственников трудно переоценить.

Проведенное по всему миру изучение таких «институтов поддержки» показало, что привлечение подобных организаций к информированию и обучению жителей тому, как управлять, содержать и эксплуатировать их собственные здания и квартиры, оказывать собственникам домов постоянное техническое содействие, существенно увеличивают шансы на успех различных комплексных программ, а также исполнение соответствующих законов.

Об этом же говорит выступление первого заместителя премьера Правительства Москвы Л.И. Швецовой на городской конференции, посвященной обсуждению проекта .Комплексной городской программы формирования кондоминиумов и созданию условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья: «без активного участия жителей и товариществ собственников жилья, которые по существу являются организациями самоуправления граждан, невозможно обеспечить сколько-нибудь успешных преобразований в жилищно-коммунальной сфере».

Исследования также показали, что затраты, которые несет город, округ, управа, нанимая такие «институты поддержки», более чем окупают себя, благодаря значительному сокращению процента неудач, постигших дома, включенные в программы управы или округа, т.е. сокращению числа тех домов, которые могут быть возвращены в муниципальную собственность.

И это – объективная реальность, поскольку собственники не располагают в настоящее время ни финансами, ни организационными и техническими навыками, необходимыми для управления, владения и эксплуатации жилых домов.

В этом отношении уже сегодня, опираясь на ассоциации, необходимо с их помощью вести необходимую разъяснительную и пропагандистскую работу.

Опыт показывает, что серьезной причиной, сдерживающей развитие ТСЖ как формы самоорганизации жителей, является отсутствие у граждан опыта самоуправления, психологическая неготовность и боязнь взять на себя ответственность за будущее жилого дома, опасение возможного увеличения коммунальных платежей для членов ТСЖ и других факторов, основанных на недостаточном понимании вопросов управления домовладением, а также экономической, а порой и политической нестабильности нашего общества.

По данным социологических опросов, проведенных в Москве, лишь 1,5% нанимателей, 9,8% собственников квартир, 4,5% работников ГРЭПов и ДЭЗов знают, что такое ТСЖ. По данным опроса фонда «Общественное мнение», всего лишь 7% опрошенных считают возможным объединение собственников дома с целью привлечения в дальнейшем профессионального управляющего домом.

Об этом также говорят многочисленные примеры, когда застройщиками-заказчиками регистрируются товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме без предупреждения будущих собственников квартир, инвесторов, участников долевого участия в строительстве или при купле-продаже квартир риэлторскими фирмами.

По признанию риэлтеров, сегодня их, к сожалению, не интересует такая вещь как кондоминиум, главная задача – правильно провести сделку. Руководствуясь этим принципом, риэлтеры в Москве продают квартиры в кондоминиумах, даже не предупреждая людей о том, что дом не является муниципальным, а управляется товариществом собственников жилья. Более того, при совершении сделки никакого внимания не уделяется вопросам дальнейшей эксплуатации дома, и главное, стоимости проживания в нем.

Однако федеральный закон требует, чтобы при продаже жилых помещений в кондоминиуме покупателю были предоставлены сведения о товариществе:

устав, данные бюджета, финансового отчета и информация о планируемых затратах, паспорт квартиры. При этом продавец отвечает за убытки, понесенные покупателем помещения в результате непредставления указанных сведений, либо искажений и неточностей, содержащихся в предложении о продаже помещения.

Таким образом, нельзя назвать правильно проведенной сделкой продажу квартиры в доме старом или новом, если покупатель не получил информацию о способе и стоимости управления этим домом. Более того, такая сделка является прямым нарушением закона, и организация, уполномоченная осуществлять продажу, может быть привлечена к суду.

К сожалению, наши девелоперские и риэлторские фирмы не утруждают себя подобными отношениями с покупателями квартир. Зная о том, что государственная комиссия не примет дом-новостройку, где не создано товарищество, тем не менее в договорах инвестирования, долевого участия в строительстве, купли-продажи порой отсутствуют пункты о том, что в доме будет создано товарищество собственников жилья и зарегистрирован кондоминиум.

В результате собственники, приобретшие квартиры по всем основаниям, создают инициативные, группы по ликвидации созданных застройщиками-заказчиками товариществ собственников жилья, пишут многочисленные жалобы в префектуры и управы, требуют передать свою собственность ДЕЗам или взять её в управление.

Недавно подобная ситуация возникла в ДЕЗе «Войковский». Из-за нерасторопности акционерных обществ Моспромстройматериалы, Москапстроя и СУ-155 – в 4-х построенных домах с непрекрытой агрессией встретили сообщение заказчиков и местной власти о регистрации ТСЖ а этих домах. Наверное, многие вопросы просто бы отпали, если бы в Северном округе была бы своя ассоциация ТСЖ, которая вместе со строителями и представителями исполнительной власти вовремя провела бы всю разъяснительную работу с жителями, объяснила им их права и обязанности. Тогда бы не пришлось объясняться с толпой в 150 человек, тратить время, нервы на выяснение отношений и в установленном законом порядке оказывать организационную, юридическую и информационную помощь.

К сожалению, подобные ситуации возникают не только в частных строительных фирмах, но в ГУП «Мосжилкомплекс», который уже зарегистрировал более 100 товариществ во вновь создаваемых кондоминиумах.

Есть несколько важных причин, по которым уполномоченная ассоциация ТСЖ – институт поддержки, должен быть независимой, некоммерческой организацией, даже если государство оплачивает услуги этой негосударственной организации. Одна из причин – это то, что негосударственные организации обычно способны предоставлять свои услуги дешевле, чем государство. Услуги государства связаны с содержанием значительного бюрократического аппарата, который имеет склонность к безконтрольному увеличению, и вследствие этого, взвинчивающего цены за оказание подобных услуг. Кроме того, когда государство осуществляет весь комплекс услуг, оно представляет собой монополию, которая раздувает цены и крайне редко обеспечивает стимулирование действий или эффективных методов по затратам на реализацию программ. Вместе с тем, когда несколько ассоциаций ТСЖ соревнуются за контракт (заказ) округа и управы или объединяют свои усилия, они могут найти чрезвычайно эффективные стоимостные механизмы по оказанию своих услуг и предложить исполнительной власти наиболее выгодные условия, что им позволит выполнить необходимый объем работ за меньшую цену и в необходимые сроки.

Например, префектура «Юг» после проведения в марте 2000 года тренинга «Первое организационное собрание в ТСЖ» обратилась к ассоциации ТСЖ округа подготовить и оформить необходимые организационные отношения с исполнительной властью, заключить договоры со всеми управами на разработку пилотных проектов создания ТСЖ в каждой управе. На сегодня с тремя управами такие договоры заключены, финансирование открыто, и начата необходимая работа.

На взгляд ассоциаций, такое их участие в реформировании жилищной сферы с поддержкой государства и местных властей округа и управ позволит решать следующие вопросы:

·        ·        включить в местные программы экономического развития управ и префектур вопросы, направленные на поддержку товариществ собственников жилья;

·        ·        разработать и утвердить процедуры, облегчающие регистрацию кондоминиумов и ТСЖ в пилотных проектах с разными условиями и основаниями создания ТСЖ и кондоминиумов;

·        ·        разработать и отработать пакеты примерных учредительных документов по ТСЖ и кондоминиумам с учетом местных условий;

·        ·        отработать практику передачи ТСЖ установленных дотаций на техническое обслуживание жилья и коммунальные услуги;

·        ·        отработать практику передачи жилых домов на баланс товарищества с графиками балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности;

·        ·        компенсировать товариществам предоставляемые льготы и перечислять субсидии по оплате жилищно-коммунальных услуг;

·        ·        передать товариществам реальные права на нежилые (неиспользуемые) помещения в жилом здании, отработать систему перечисления части арендных платежей за помещения в доме, принадлежащие городу, или выкупить нежилые помещения по минимальной цене в собственность ТСЖ;

·        ·        отработать установку налоговых льгот для ТСЖ;

·        ·        отработать систему паспортизации квартир и жилых домов ТСЖ, микрорайонов, объединений ТСЖ;

·        ·        сформировать систему договорных отношений между ТСЖ и ДЕЗами, ГРЭПами, частными коммерческими организациями;

·        ·        содействовать квалификационной сертификации и лицензированию председателей правлений, управляющих, управляющих компаний, главных бухгалтеров, их подготовке и переподготовке.

Все эти комплексные мероприятия позволят выработать тактику проведения жилищно-коммунальной реформы в префектурах и управах, сделать самоуправление в жилищной сфере выгодной именно для самих жителей, обеспечить равные права всем потребителям жилищных услуг. Ассоциации ТСЖ должны уделять приоритетное внимание защите прав собственников, нанимателей и арендаторов в домах ТСЖ, соблюдая как их равное право на городские ресурсы, так и для установленных законом льготных категорий потребителей услуг ЖКУ.

Ассоциации ТСЖ также должны обосновать необходимость завершения перехода к полной оплате собственниками жилищно-коммунальных услуг, разъяснять, почему именно самоуправление в жилищной сфере невозможно без ответственности, а ответственность без соответствующей оплаты. По согласованию с Московской городской думой, Правительством Москвы, префектурами ассоциации ТСЖ должны вести агитацию за постепенное введение полной оплаты отдельных жилищно-коммунальных услуг и техническое обслуживание: санитарное состояние жилого здания, территории, освещение мест общего пользования, по обслуживанию лифтов, расчетно-кассовому обслуживанию жителей, за пользование переданной в собственность нормативной части земельных ресурсов и т.д.

Ассоциации могли бы способствовать установке необходимых счетчиков энергоресурсов от квартиры до дома, объясняя и разъясняя суть внедрения энерго-ресурсосберегающих технологий, оказывая правлениям вновь созданных ТСЖ необходимую помощь в составлении договоров поставки энергии, тепла, воды, газа и т.д., лоббируя принятие федерального стандарта на управление 1 кв. м жилья, структуру цен и тарифов для каждой жилищной услуги, в том числе при техническом обслуживании дома, полную стоимость услуги с учетом доплат из бюджета города.

Ассоциации ТСЖ округов должны не только проверить, какие реальные условия созданы для эффективной деятельности ТСЖ в конкретных домах, но и побеспокоиться о создании необходимых условий для функционирования правлений жилищных товариществ: наличие служебных помещений для проведения заседаний правления ТСЖ, общих собраний, организации делопроизводства в товариществе, приема жителей, постановке бухгалтерского учета, финансового планирования, условий деятельности ревизионной комиссии или аудитора.

Необходимо также предусмотреть при взятии товариществом в управление дома не только подписание актов приема-передачи, авизо, но и графиков балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности по каждой инженерной системе жилого дома, предоставить собственникам гарантии местного самоуправления о порядке текущего, планово-предупредительного и капитального ремонта дома с целью улучшения потребительских качеств жилого дома.

Причем процесс ремонта с участием жителей самого товарищества дает гораздо больше возможностей для контроля за качеством ремонта, привлечения средств жителей и поддержания в дальнейшем жилого здания в хорошем состоянии.

Процесс ремонта с участием ТСЖ позволит управе предоставить собственникам возможность обрести один из лучших обучающих опытов по управлению зданием. Со своей стороны жители и арендаторы жилых и нежилых помещений могут внести свой вклад во время ремонта как своими средствами, так и своим участием. Это поможет снизить стоимость ремонта, минимизировать конфликты во время ремонта и увеличить чувство удовлетворения и гордости членов товарищества по завершению ремонта своего жилого дома.

Процесс ремонта не только обучает жителей тому, как проводится ремонт и как функционирует здание, в котором они живут, но также вовлекает их в процесс принятия трудных решений из-за небогатого бюджета товарищества, с одной стороны, и запросов людей, проживающих в доме, с другой стороны.

По этим причинам очень важно как можно больше включать жителей в процесс ремонта, но это для ТСЖ существующей застройки. А для ТСЖ ВСК, т.е. новостроек, участие собственников в подготовке жилого здания к приемке государственной комиссии – это тоже большая школа. Как известно, многие новые дома сдаются без отделки и собственники не только занимаются своими квартирами, но как жители дома озабочены тем, как обустроить места общего пользования, остеклить балконы, оборудовать тренажерные залы, гаражи.

Существует много возможностей для вовлечения собственников в процесс управления жилым домом, даже если они и не контролируют средства на строительство и ремонт, и не нанимают профессионалов для выполнения работ.

Кроме того, это может послужить хорошим началом и плодотворному взаимодействию между застройщиками-заказчиками, районной администрацией, товариществами собственников жилья и их ассоциациями.

Существуют также не менее важные неэкономические причины найма исполнительной властью управ и префектур институтов поддержки ТСЖ для содействия в реализации финансируемых из бюджета и внебюджетных фондов программ и услуг. Какой бы «хорошей» ни была бы отдельная администрация управы или округа, люди склонны иметь определенный уровень недоверия по отношению к любой власти. Данный факт не является отражением качества, характера, искренности или эффективности конкретной администрации, это просто реальности современного общества.

Эта реальность имеет важные последствия в тех случаях, когда исполнительная власть округа и управы реализует Комплексную городскую программу и одновременно играет роль института поддержки, в подобных случаях, когда правительство и проводит подобную программу, и является институтом поддержки, те, кто являются потребителями результатов реализуемой программы, часто не расположены быть до конца честными и откровенными с государственными институтами поддержки относительно возникших у них проблем и трудностей. А причины в следующем: собственники, получившие поддержку исполнительной власти управы или префектуры, часто обеспокоены тем, что округ или управа не всегда будут к ним благосклонны и могут в какой-то момент ограничить доступ к программе и средствам.

Кроме того, у людей возникают проблемы с самими государственными институтами поддержки, – они не уверены, что могут прийти к ним с такими проблемами. Когда же независимый институт поддержки (уполномоченная ассоциация ТСЖ) отвечает за оказание содействия гражданским потребителям правительственных программ и услуг, то собственники, вероятнее всего, будут открыты, честны и придут со своими проблемами.

Это, кстати, жизненно важно для успеха комплексной городской программы, так как обеспечивает той же управе достоверную обратную связь с потребителями ее услуг.

Чиновники же в силу жестко ограниченной структуры власти и условий их роста по служебной лестнице всегда склонны отрапортовать только исключительно о своих достижениях и успехах.

В случае же принятия комплексной районной программы, когда товарищества собственников жилья сталкиваются с проблемами управления своими жилыми домами (вопросы нежилых помещений, финансирования из бюджета, использования земельных ресурсов и т.п.), они могут быть не расположены прийти к чиновникам районной администрации, отвечающим за эту программу, из-за страха, что чиновники могут полностью исключить их из программы. Если же собственники знают, что уполномоченная ассоциация ТСЖ отвечает за содействие им в их проблемах управления и то, что они обсуждают с сотрудниками некоммерческой организации, останется конфиденциальным, они скорее всего обратятся за помощью, когда они в ней нуждаются, даже несмотря на то, что управа, округ частично оплачивают услуги ассоциаций ТСЖ.

Если собственники, будучи самостоятельными, хотят научиться успешно преодолевать возникающие проблемы, им необходимо знать, что есть кто-то, к кому они могут обратиться с любой проблемой, которая у них возникнет, и что эта организация не имеет власти над ними ни в том, чтобы указывать им, как поступать, ни в том, чтобы наказывать их, если они что-то не так сделают, а призвана оказывать им помощь и поддержку.

Кроме того, институт поддержки (уполномоченная ассоциация ТСЖ) является неким буфером между населением и властями управы и префектуры, который, с одной стороны, сдерживает давление на администрацию, а с другой стороны, разъясняет населению позицию администрации, местную районную жилищную политику.

Необходимо понимать, что и власти Москвы хотят работать с ассоциациями ТСЖ. Об этом говорит недавно принятый городской закон «О взаимодействии органов власти города Москвы с негосударственными некоммерческими организациями» (от 12.04.2000 г. № 8). В этом законе не только определены принципы и формы взаимодействия и участия ассоциаций ТСЖ в осуществлении целевых социальных программ районов и округов города, но и как город будет поддерживать средствами из бюджета негосударственные некоммерческие организации.

Тем самым городские власти повышают роль ассоциаций ТСЖ как координаторов в работе с собственниками, в оказании помощи по созданию сильной, демократической структуры в жилом доме с высоким уровнем участия собственников, нанимателей, арендаторов.

Организаторский труд по созданию товарищества собственников жилья, формированию и регистрации кондоминиума крайне напряженный, и часто могут потребоваться месяцы до того, как усилия инициативной группы принесут плоды, но в конце концов, эта работа окупает себя созданием сильной организации – товарищества собственников жилья, которая выдержит испытание временем.

А «институты поддержки» – ассоциации ТСЖ должны оказывать им организационное, информационное, юридическое, техническое содействие, в этом их роль – своевременно реагировать на изменяющиеся нужды собственников.

Л.Н. МАТЕРОВ,
Ассоциация ТСЖ «Центр»

Строительный эксперт №14 (81 )/2000 июль