О реформе ЖКХ, ее успехах, неудачах и возможностях достижения конечного результата

А.Л. Егоров,

главный специалист

Аналитического управления Мэра Москвы

В начале 90-х гг. были заявлены две основные цели новой жилищной политики: доступность жилья и бездотационность жилищно-коммунального хозяйства.

Реформа ЖКХ началась с бесплатной приватизации жилья, приватизации жилищных расходов не произошло.

Понятие “приватизация жилищных расходов” означает здесь перенос ответственности за содержание жилья и оплаты ресурсоснабжения полностью с государства на получателей жилищных услуг, как услуг исключительно индивидуального (privat – личный) потребления. Это понятие наиболее понятно выглядит рядом с “бесплатной приватизацией жилья” - передачей лично потребляемого блага, произведенной, к сожалению, при сохранении полной ответственности за его содержание и оплату коммунальных услуг за государством.

Кстати, что характерно, значительная часть жителей в России и жилья не приватизировала и никогда не получала ни явно, ни косвенно, дотаций на содержание жилья, построенного без всякой помощи государства. Жители, проживающие в собственных домах в деревнях, малых и средних городах, в свое время фактически дотировали строительство жилья иным гражданам, которые его впоследствии приватизировали, а теперь продолжают дотировать его содержание и коммунальные услуги. Это умозаключение справедливо, если считать всех граждан равноправными сособственниками бюджетных средств, которые должны тратиться на всем понятные, согласованные со всем сообществом цели.

Поставщики жилищно-коммунальных услуг по-прежнему ориентированы на взаимодействие не с потребителями, а с бюджетом. И это будет продолжаться, пока хотя бы 20% средств поставщики будут получать не от потребителей.

Несмотря на настойчивое внедрение федеральных стандартов, во многих городах, не только в Москве, сохраняется бюджетное дотирование различных услуг. В первую очередь – технического обслуживания – в Москве более 75%, и тепловой энергии – в Москве около 50%. Причем, пока не произошло принципиального отказа от бюджетного дотирования, как, например, это было сделано в апреле этого года в Татарстане, всегда у местной власти есть соблазн увеличить бюджетные расходы в обеспечение отрасли, не повышая нагрузку на население.

Коммуникации изношены, дома ветшают, небольшие средства, выделяемые на капитальный ремонт, зачастую используются не по назначению. Службы заказчика не хозяйствуют, от жилья отчуждены не только наниматели, но и собственники.

В результате многолетнего иждивенчества абсолютно все воспринимают увеличение собственной доли платежей, как грабеж. Горожане настолько привыкли к иждивенчеству, что даже собственники жилья согласны образовать товарищество собственников и взять на себя ответственность за свою собственность исключительно при условии передачи им городом приносящей доход недвижимости.

Может быть, это характерно исключительно для избалованных столичных жителей, но в Москве активисты от жилищных движений и даже депутаты московской городской Думы уверены, что кондоминиум, взятый в управление жителями, должен приносить им доход. Получение ренты от принадлежащих городу нежилых помещений они рассматривают как свой честный заработок. Бесплатно выделенный земельный участок при доме должен, как они считают, быть таких размеров, чтобы на нем можно было расположить или платную автостоянку или хотя бы построить что-либо коммерческое. В противном случае считается, что и образовывать ТСЖ не имеет смысла.

Но нельзя сказать, что 10 лет реформы прошли зря. Разработаны основные направления, отрабатывается нормативная база. У реформы есть множество достижений и, пожалуй, всего один, но решающий недостаток – некомплексность принятых решений.

Достижения реформы ЖКХ

1. Приватизация жилья оживила вторичный рынок жилья. Нет проблем с обменом квартир, сняты барьеры для перемены места жительства. Приватизация комнат сделала порог для перехода в разряд собственников недвижимости и обретения свободы перемещения еще ниже.

Вместе с тем приватизация жилья без приватизации жилищных расходов не создала ответственного собственника.

2. Повсеместно происходит процесс разделения функций заказчика и подрядчика, что позволило приватизировать деятельность по техническому обслуживанию (в Москве едва ли не все 100% жилья обслуживаются частными предприятиями).

Но заказчиками по-прежнему остались государственные унитарные предприятия (ДЕЗы), являющиеся монополистами на своей территории. Эффективность же конкурсов на техническое обслуживание весьма сомнительна. Можно представить себе сколь угодно богатым выбор кандидатов на роль слесаря-сантехника, но вряд ли существует большое число свободных от работы подрядных организаций, одна другой лучше. Финансовые отношения между государством и государственными же предприятиями остаются неформальными, что позволяет обходиться без договорных обязательств и дисциплины в жилищной сфере. В результате главным стимулом, влияющим на работоспособность ДЕЗов, остается все тот же административный ресурс.

3. Доля расходов населения в оплате жилищно-коммунальных услуг за семь лет выросла с 4 до 50–60%. В психологии же плательщика ничего не изменилось, доля платежей за жилье в семейном бюджете в среднем невелика. Не изменилось и качество оказываемых услуг Дальнейшее увеличение платежей встречает возмущение: за что больше платить-то – за холодные стены и дырявые трубы?

Для бюджета расходы на эксплуатацию жилья по-прежнему непомерно велики. Средств на капитальный ремонт выделяется гораздо меньше, чем на дотации "по площадям".

Бюджетные дотационные средства перечисляются, как правило, поставщикам жилищных услуг. Жителям такого рода вспомоществование достается пропорционально количеству потребляемых услуг независимо от способности их оплаты. Чем больше площадь квартиры, тем больше помощь в содержании дома и оплаты отопления. Чем больше льется воды в ванне и душе, тем дороже это обходится городскому бюджету. С введением адресной помощи, в Москве, в частности, ситуация существенно не изменилась. Бюджетные средства, распределяемые адресно, составляют ничтожную долю от общей суммы бюджетных расходов. Расходы на капитальный ремонт в два раза меньше расходов на безадресные дотации.

Не известна структура цены жилищных услуг. Постоянно слышен вопрос: а что такое 100%? Даже в отчетах путаница – то ли это величина бюджетных расходов в сумме с платежами потребителя, то ли некая расчетная величина, какую хотели бы получать обслуживающие предприятия. На местах эта величина постоянно корректируется.

В Москве при платежах населения за техническое обслуживание 1,7 рубля. за 1 кв. м (25% от нормативной стоимости технического обслуживания) население ДЕЗу в принципе не очень интересно. Что оплачивают москвичи по столь ничтожной ставке, сказать невозможно. Проживание в пятиэтажке без лифта и мусоропровода стоит практически столько же, сколько в новостройке. Можно сказать, что живущие в "хрущобах" дотируют потребителей жилищных услуг в новостройках.

Московские власти взяли практически полностью на бюджет содержание жилья, благоустройство территории, ее санитарное содержание и, наконец, что невиданно для других регионов, содержание консьержек и систем видеонаблюдения. На этом фоне предложение перевести на полную оплату жителями хотя бы труд дворников и уборщиц (мытье лестничных клеток до двери квартир и уборка мусора, выброшенного из окон) встречает неизменное отторжение. Даже давно высказанное властью намерение ввести полную оплату обслуживания лифтов и тем самым выделить хоть какое-то "преимущество" проживания в пятиэтажках, оказалось отложено.

Повышение доли платежей населения Москвы в общих расходах на жилищно-коммунальные услуги отразилось в основном в увеличении ставок за отопление, горячее и холодное водоснабжение. При этом население не имеет ни счетчиков, ни, что неизмеримо существенней, регуляторов потребления тепловой энергии, идущей на отопление. Индивидуальных счетчиков горячей и холодной воды в квартирах нет и не известно, когда, кем и за чей счет они будут установлены. С повышением платежей за воду и тепловую энергию население напрямую выводится на естественных монополистов, а будет ли власть выполнять свою функцию защиты прав потребителей после того, как бюджетные отношения власти с монополистами прекратятся, неизвестно. При этом население старых пяти- и девятиэтажек и новых, таких же по тепловым характеристикам, домов еще не подозревает, что вскоре уравниловка кончится и за расточительные по потреблению тепловой энергии проекты домов, выбранные без их ведома и спроса, расплачиваться придется полностью. В бюджете средств на реконструкцию этих домов не предвидится, все уходит на дворников, уборщиц, консьержек, слесарей, аппарат ДЕЗов и тому подобное.

4. Малоимущие горожане защищены от повышения цен на жилищно-коммунальные услуги. Их собственные расходы не должны превышать доли доходов, определенной федеральным стандартом. Регионы имеют право за свой счет снижать эту долю. Дополнительно действует правило: если доход меньше прожиточного минимума, платежи ограничены половиной минимальной зарплаты.

Сегодня малоимущие получают, кроме дотаций пропорционально потреблению услуг, наравне с другими категориями граждан еще и субсидии. И то, и другое направляется поставщикам услуг. Для расчета субсидий почти везде созданы центры жилищных субсидий (ЦЖС). Редко в каких регионах эту деятельность поручили уже имеющимся отделам социального обеспечения. Конторы развернуты, средства на их содержание выделяются без меры, так как не заданы критерии эффективности их деятельности. Четко не определено, какие категории населения целесообразно обслуживать через эти конторы, не ограничен разумно набор жилищных услуг, подлежащих субсидированию. Перед новой службой поставлена грандиозная задача – суметь обслужить от 25 до 50% населения. Пока ЦЖС обслуживают в основном пенсионеров и безработных дополнительно к тем видам социальной поддержки, которые эти категории жителей получают через иные социальные службы, и проедают до четверти средств, выделяемых на субсидии. При дальнейшем уменьшении дотаций ЦЖС будут обслуживать всех бюджетников дополнительно к бухгалтериям и кассирам на их службе. На следующем этапе за субсидиями пойдут наемные рабочие и служащие частных предприятий.

5. Начался перевод населения на прямые расчеты с поставщиками тепловой энергии. Началось в Москве, но подхвачено было и в иных регионах.

Этим начинанием в Москве охвачено около 2 миллионов квартир. Для этого пришлось увеличить число контор по расчету платежей, дополнительные расходы заложены в тарифы, но в ДЕЗах расходы на те же операции не уменьшились, Пока их оплачивает бюджет, но впоследствии потребители могут заинтересоваться, во сколько обходится им умножение расчетных контор. Единственный аргумент, объясняющий отлучение управляющей жильем организации от получения платы за тепловую энергию: государственное предприятие-поставщик (ГУП "Мосгортепло") не может получить деньги за тепловую энергию с государственного предприятия-потребителя (ГУП ДЕЗ).

ДЕЗы, собирая с жителей все деньги за все коммунальные услуги, подчас направляли их на самые неотложные нужды, не выполняя договорные обязательства перед поставщиками тепловой энергии, а также оставляли у себя разницу между нормативной оплатой жителями тепловой энергии и фактической её стоимостью, измеренной счетчиками на рапределительных пунктах (на ЦТП).

Результат этой новации – управляющая организация, в ведении которой находятся все внутридомовые коммуникации и иные конструктивные элементы дома, отлучена от ресурсосбережения. Процесс перевода жителей напрямую под диктат монополистов завершается. Жители еще могли бы выбрать экономически более эффективного управляющего, теперь это делать уже незачем, в будущем останется выбирать лишь дворника.

6. Повсеместно создаются единые расчетно-кассовые центры, рассчитывающие, принимающие и рассылающие коммунальные платежи по поставщикам. В одних городах это выполняют центры жилищных субсидий, в других за эту работу берутся организации, с деньгами до этой поры дела не имевшие, в третьих создают новые самостоятельные структуры.

Можно не сомневаться, что при наличии современной техники эти функции может блестяще выполнять одна единственная на весь город или даже Россию организация. Но вряд ли деятельность по расчету требует монополизации. Плательщики, поставщики уже рассредоточены по группам, по крайней мере в миллионном городе. Рабочее место расчетчика – простенький персональный компьютер с принтером. Каждый ДЕЗ давно научился все рассчитывать сам или нашел фирму, на которой размещает заказ по приемлемой для себя договорной цене. При желании, можно печатать набор разных квитанций или поручить Сбербанку рассылать платежи по счетам, пользуясь одной специальным образом изготовленной квитанцией. Сбербанк можно "научить" и безбумажной технологии обмена информацией с ДЕЗами. И никто не сказал, что введение новой монопольной структуры снизит совокупные расходы.

7. Повсеместно приняты программы ресурсосбережения. Принят Федеральный закон "Об энергосбережении", а более чем в 30 регионах соответствующие региональные законы. Но редко в каких программах ресурсосбережения присутствует их экономическое обоснование и хотя бы простейший экономический критерий – срок окупаемости. В частности, в московских программах этого нет. Без экономической целесообразности ресурсосбережение может оказаться дороже ресурсопотребления, и в отсутствие экономических критериев никто не докажет обратное. Кстати, программы, не имеющие экономического критерия окупаемости, могут быть только бюджетными, никакой банк под такую программу денег не даст.

Повсеместно в программах ресурсосбережения есть весьма дорогостоящий раздел – оборудование домов коммерческими узлами учета. И именно домов, до индивидуального учета в квартирах ни в одной программе дело не доходит. Простое логическое рассуждение показывает пустую расточительность подобного мероприятия. Семь узлов учета в семи домах покажут в сумме то же самое, что один узел учета в ЦТП, за вычетом потерь в подводящих трубах. Трубы коротки, потери в них малы и постоянны. Никакой дополнительной информации семь домовых приборов учета при их непрерывной работе не дают. Все полезное будет получено в течение одной недели. Но эту информацию можно получить при однократном измерении и во много раз дешевле. Единственное рациональное объяснение этого расточительного мероприятия – невозможность для жителей получить информацию о показаниях коммерческих узлов учета, установленных в ЦТП.

8. В ранних документах, посвященных реформе ЖКХ, говорилось, что товарищества собственников жилья (ТСЖ) должны стать преобладающей формой управления жилыми домами. Принят Федеральный закон "О товариществах собственников жилья", в регионах приняты соответствующие законы или разделы в программах реформы ЖКХ.

Но, несмотря на то, что доля приватизированного жилищного фонда давно перевалила за 50%, а число домов, где собственники квартир составляют большинство более трети, ТСЖ практически не образуются. В Москве, например, из 10 тысяч домов ТСЖ взяли в управление 180, большая часть которых в новостройках, где самоуправление жильцам практически навязывается.

Можно с уверенностью сказать, что преобладающей формой управления ТСЖ в России не будут, так же как и во всем мире. И тому есть вполне объективная причина – управление одним домом, как бы велик он не был, порождает большие удельные издержки на администрирование, чем управление достаточно большим жилым массивом. При развитой конкуренции профессиональные управляющие организации смогут предложить и более высокое качество, и меньшую цену, чем самодеятельность случайно взявшихся за это дело жильцов.

Сказанное, однако, не означает, что ТСЖ не надо заниматься. Непременно надо и очень настойчиво, потому что они, наряду с ЖСК и ЖК, сегодня:

– лучшая модель местного самоуправления и гражданского общества, которых у нас пока нет;

– единственная (пока) альтернатива монополии ДЕЗов;

– единственная (пока) устойчивая форма самоорганизации жителей, в рамках которой население способно эффективно контролировать качество услуг и организованно предъявлять претензии власти по части их стоимости.

Предложения по развитию реформы ЖКХ

Объективный анализ достижений реформы ЖКХ показывает, что пока ни одна кардинальная проблема еще не решена. Мы считаем, что нельзя разделять реформу на этапы, каждый из которых посвящен какой-либо одной проблеме. Иначе каждому следующему достанутся пороки предыдущих. Каждый шаг реформы должен быть комплексным или спланирован так, чтобы изменение в одной сфере ЖКХ вызывало продвижение реформы в других. В реализации реформы ЖКХ еще есть поле для дискуссий и предложений. Предлагаем рассмотреть следующее.

1. Перейти к полной оплате всех жилищных услуг с поочередным переводом на полную оплату наиболее легко регулируемых и контролируемых населением отдельных услуг.

Простое постепенное пропорциональное увеличение доли платежей населения по всем видам услуг, как это было принято в Москве и большинстве иных регионов, ничего, кроме раздражения, у населения не вызывает.

Успехи продвижения по этому пути известны лишь власти, отражаются лишь в отчетах о проведении реформы ЖКХ и применяются в межбюджетных отношениях Центра и регионов-реципиентов.

Если же выводить на полную оплату отдельные виды услуг, то при той же доле платежей населения в общей сумме оплаты жилищных услуг реформа продвигается одновременно в нескольких направлениях.

В первую очередь целесообразно перевести на полную оплату техническое обслуживание. Ожидаемые последствия:

– возникает естественное поле для конкуренции финансово независимых от власти управляющих организаций;

– происходит максимальная дифференциация стоимости проживания в зависимости от качества жилья;

– снимается проблема стимулирования организации разного рода общественного жилищного самоуправления;

– отпадают проблемы финансирования (дотирования) ТСЖ.

Перевод на полную оплату любого вида услуг, входящих в техническое обслуживание, имеет существенное значение:

– при полной оплате обслуживания лифта и мусоропровода для малоимущих жителей становится очевидным преимущество пятиэтажек;

– при полной оплате услуг дворников и уборщиц ТСЖ и ЖСК могут нанимать их сами, взяв под свой контроль поддержание чистоты в доме; жители могут отказаться от мусоропровода и уборщицы, самостоятельно обеспечивая надлежащее санитарное состояние мест общего пользования;

– при полной оплате освещения мест общего пользования имеет смысл рассчитываться по счетчику и экономить электроэнергию, применяя в подъездах, например, автоматическое выключение освещения в то время, когда в нем никого нет.

2. Ввести в полном масштабе конкуренцию в сфере управления муниципальным жилищным фондом, не дожидаясь перехода на полную оплату техобслуживания.

Сейчас абсолютно во всех регионах заняты разделением функций заказчика и подрядчика. Где-то этот этап почти завершен, как в Москве, где-то еще только начинается. Считается, что при этом обязательно возникнет конкуренция за заказ на обслуживание жилья и, соответственно, снижение стоимости при повышении качества. Можно быть уверенным, что эффект от этого мероприятия будет невелик. На одной территории не окажется нескольких обслуживающих организаций, конкурсы в целях замены неудовлетворительно работающих вскоре станут неэффективными просто по причине отсутствия конкурентов. Единственный надежно предсказуемый эффект – улучшение кадрового состава обслуживающих организаций при облегченной замене нерадивых работников в частных предприятиях.

Однако очевидно, что в отличие от технического обслуживания управление жилищным фондом (деятельность по заказу услуг и контролю за исполнением) не требует жесткой территориальной привязки к объекту управления, размер объекта управления может варьироваться в чрезвычайно широких пределах и располагаться на несвязанных друг с другом территориях. Именно переход на конкурентное управление с освобождением от искусственных ограничений в виде межрайонных границ и величины объекта управления создаст условия для снижения стоимости с одновременным повышением качества.

Для того чтобы подтолкнуть управляющие компании к конкуренции, необходимо первоначально предоставить им в управление территории минимального экономически оправданного размера. Еще никто не взялся определить этот минимум, хотя ЖСК, например, успешно управляет домом в 500 квартир и жители согласны полностью оплачивать это управление. Можно ввести понятие "кванта территории" – группа домов, обслуживаемых одним ЦТП (центральный тепловой пункт) в случае централизованного теплоснабжения, тогда минимальная для управления территория составит 1–3 "кванта". При введении полной оплаты жителями капитального ремонта минимальной будет территория, на которой сбор платы за капитальный ремонт будет достаточен, чтобы вести его без субсидий и кредитов.

“Институт экономики города” в качестве оптимальной величины для управления приводит число жителей 30–50 тысяч. Управляющая компания в процессе конкуренции должна еще завоевать право управлять такой территорией. Для сравнения: в Москве среднее число жителей на территории, управляемой одной службой заказчика в границах своего муниципального района – 100 – 130 тысяч жителей.

После передачи управления жильем частным компаниям районная и городская власти смогут заняться своим непосредственным делом – защитой прав избирателей, оставив управление жильем профессионалам.

3. Полностью решить проблему сбережения воды.

Самое доступное и эффективное ресурсосбережение реализуется именно при экономии расхода воды. Но пока не будет индивидуальных водосчетчиков и индивидуальных расчетов по ним, водосбережения не будет.

Почти во всех регионах увлечены установкой счетчиков на дом, оставив установку индивидуальных счетчиков на усмотрение самих жителей. Но пороговый уровень платежей, после которого житель сочтет необходимым установить счетчик, неизвестен. Кроме того, в большом количестве домов без капитального ремонта трубопроводов индивидуальные счетчики вообще установить невозможно.

Пора определиться в отношениях с жителями в части оплаты индивидуально расходуемых ресурсов, руководствуясь единственно справедливым принципом: и холодная, и горячая вода должна полностью оплачиваться потребителями не по нормативам и ставкам, а по установленным тарифам и показаниям водосчетчиков. Расчеты по нормативам фактически означают уравниловку: при завышенных и средних нормативах экономные жители дотируют расточительных, при заниженных бюджет вынужден дотировать сверхнормативное потребление практически всех жителей.

Коль скоро на всех ЦТП уже установлены водомеры, то пора отменить ставки оплаты безучетного потребления и вводить оплату по показаниям центральных счетчиков, разделенным на количество проживающих в группе домов (а это не уравниловка?). Безусловно, в первую очередь при этом должны быть устранены протечки на подводящих трубах и в подвалах. Их все нетрудно обнаружить и недорого устранить. Устанавливать домовые водосчетчики нет необходимости. Это, конечно, паллиатив по сравнению с индивидуальным учетом, но уравниловка в пределах группы домов гораздо честнее расчета по средним для всего города нормативам, включающим в себя все утечки на всех магистралях, сетях и во всех домах.

Элементарные и дешевые ресурсосберегающие мероприятия (ремонт, замена или модернизация унитазов, установка современных смесителей и т.п.), проведенные по инициативе жителей или конкретной управляющей организации (в условиях конкуренции!) дадут снижение платежей жителей и это будет их честный выигрыш. Наконец, эта мера будет бесплатным, но существенным шагом по пути реформы ЖКХ.

В качестве любопытного примера, подтверждающего целесообразность внедрения данного предложения, может служить эксперимент по созданию “демонстрационной зоны энергосбережения” в одном из районов Москвы. ЦТП и каждый из десяти домов снабдили водомерами горячей и холодной воды. Измерения показали, что сумма показаний десяти водомеров на десяти домах оказалась равна показаниям одного счетчика на ЦТП. Следовательно, как нетрудно было догадаться заранее, расходы на двадцать водомеров были лишними. Главное же: жители этих домов, оказывается, оплачивают по средним городским нормативам в полтора раза большее количество воды, чем было замерено в течение года. Причем жители даже не подозревали, что живут в демонстрационной зоне, лили воды столько, сколько хотели, а их переплата была направлена без их ведома на неведомые им цели.

Варианты стимулирования установки индивидуальных счетчиков могут быть разными.

Вариант 1. Город добивается, чтобы жители устанавливали квартирные водосчетчики за свой счет.

Каждый потребитель, установивший счетчик, расплачивается по его показаниям. Остальные платят по показаниям центрального счетчика за вычетом показаний индивидуальных. Тарифы увеличиваются до тех пор, пока 70% населения не установят счетчики. Если в доме трубы настолько изношены, что установить счетчики нельзя, жителям предлагается оплатить капитальный ремонт трубопроводов. При том, что плата за капитальный ремонт в большинстве регионов введена в структуру платежей, несложно ее направить конкретно на ремонт внутридомовых сетей.

Этот вариант нигде еще не постулирован, но почти повсеместно реализуется на практике. Тарифы растут, трубы не ремонтируются. Редкие жители пробиваются через административные рогатки и, установив счетчики за свой счет, расплачиваются по ним, оставляя право оплачивать утечки в магистралях остальным жителям. В Москве, например, ставка оплаты водоснабжения в ближайшее время должна подняться до 120 рублей с человека, что может оказаться вполне достаточным стимулом для массовой инициативной установки счетчиков за свой счет. Но в Москве едва ли не самое дорогое в России водоснабжение. В других городах этот вариант может реализоваться нескоро.

Вариант 2. Город берет на себя организацию установки водосчетчиков во всех квартирах.

Устанавливается правило, что поставщики воды имеют право получать деньги в полном объеме исключительно за проданное количество товара, а покупатель (конечный потребитель, прежде всего), если ему не предъявлен чек с означенным количеством проданного товара, имеет право оплачивать лишь минимальную санитарную норму водопотребления.

В осуществление этого принципа законодательная власть региона должна положить предел дальнейшему увеличению тарифов для населения, а водоканал, так же как и любой другой продавец, – обеспечить измерение, т. е. установку индивидуальных водосчетчиков. Финансирование установки можно производить за счет потребителя с соответствующим увеличением тарифа. Но если потребитель устанавливает счетчик за свой счет, тариф снижается. При отказе от счетчика действует расчет по максимально возможному расходу воды исходя из сечения трубы.

Тариф выводится на уровень себестоимости после 100% установки квартирных водосчетчиков.

Этот вариант по крайней мере в одном регионе внедряется в части обязательства города установить всем индивидуальные водосчетчики. Финансирование – за счет целевой надбавки к тарифу.

4. Дифференцированно (в зависимости от типа здания, сроков его постройки и возможности жителей регулировать потребление тепловой энергии) перевести на полную оплату тепловой энергии на отопление.

Учитывая необходимость значительных капитальных вложений в энергосбережение при отоплении перевод отопления на полную оплату должен происходить для основной массы городского жилья в последнюю очередь.

Жители не должны расплачиваться за непродуманные решения власти, поселившей их в дома с тепловыми характеристиками, рассчитанными на практическую бесплатность тепловой энергии. В идеале власть прежде должна сделать то, что жителям самим не под силу – провести реконструкцию здания, доведя его энергопотребление до современных нормативов, и дать жителям возможность регулировать потребление и расплачиваться в точности за полученное количество тепловой энергии.

В современных зданиях, квартиры в которых поступают в свободную продажу и приобретаются людьми, сознательно выбирающими дом, имеющими возможность заранее ознакомиться с его техническими характеристиками, перейти на полную оплату тепловой энергии необходимо уже сейчас. Оснащение этих домов термостатами на батареях и побатарейными датчиками, позволяющими вести поквартирный учет потребления тепловой энергии, будет оплачено самими жильцами после того, как они поймут необходимость этого технического усовершенствования.

5. Поддержать иные формы жилищного самоуправления, а не только ТСЖ.

Сегодня значительные усилия исполнительной и законодательной власти прилагаются лишь для стимулирования создания и поддержки ТСЖ. (упоминаются в статотчетности, получают льготы и т. д.). Из поля зрения выпадают даже ЖСК. Но ЖСК существуют более 30 лет, их члены, полностью выплатившие пай, после принятия Закона “О собственности в РСФСР”, стали собственниками своих квартир, в результате чего ЖСК уже с 1991 г. практически ничем не отличаются от ТСЖ.

За время своего самодеятельного управления они накопили массу положительного и отрицательного опыта, научились выживать без дотаций и субсидий, не требуя для себя никаких преимуществ и преференций сверх того, что получают жители, проживающие в приватизированных квартирах муниципальных домов.

Самой верной политикой в отношении собственников жилья было бы утверждение равных прав и обязанностей всех собственников жилья в отношении собственности.

Собственники приватизированного жилья в муниципальных домах должны иметь те же обязанности, что и собственники, получившие право собственности на иных основаниях.

Все собственники должны иметь ровно те же права на льготы по содержанию собственности (пока они есть), что и наниматели муниципального жилья.

ЖСК давно столкнулись с тем, что они платят за то, за что не платят не организованные в ТСЖ собственники: содержание правления, банковские услуги, земельный налог, иные налоги, возникающие в связи с заключением договоров с поставщиками жилищных услуг. Если они перейдут на договорные отношения с поставщиками тепловой энергии, то их платежи могут возрасти вдвое и втрое.

Если перевести на полную оплату жителями технического обслуживания, включая расходы на управление и банковское обслуживание, ТСЖ и ЖСК, в принципе, могли бы продемонстрировать даже экономическое преимущество организованности, конкурируя не только с государственными ДЕЗами, но и коммерческими структурами.

Как показывает опыт создания ТСЖ на бывшем муниципальном фонде, еще очень долго единственными самодеятельными жилищными организациями, способными охватить своим влиянием большую часть населения, будут объединения не собственников жилья, а потребителей жилищных и общественных услуг: общины, домкомы, общества нанимателей и т. п.

Если органы власти всерьез заинтересованы в развитии контроля потребителей за качеством жилищных услуг, они должны поддержать эти объединения, в т. ч. и материально, помогая им помещениями, оргтехникой, оплатой расходов, минимально необходимых для жизнедеятельности организации, до тех пор, пока они сами смогут их оплачивать.

6. Проводить увеличение жилищных платежей так, чтобы бюджетники не обращались за субсидиями. Нужно озаботиться не только увеличением доли платежей населения в оплате жилищных услуг, но и соответствующим ростом доходов плательщиков. Субсидии, в принципе, должны охватывать не более 25% населения.

Первое: субсидии от государства должны получать лишь те, кто не подпадает ни под какую иную программу содержания за счет бюджета. Если жилищные платежи выросли настолько, что за субсидиями обращаются бюджетники, не обремененные неординарными тяготами и несчастьями, их зарплата должна быть соответственно повышена. Прирост зарплаты должен превышать прирост платы за жилищные услуги, чтобы компенсировать рост цен на иные услуги и товары, который происходит при увеличении платы за жилищные услуги. Одинокие пенсионеры, пенсия которых меньше стоимости “продовольственной корзины” или незначительно ее превышает, вообще должны быть освобождены от оплаты жилищно-коммунальных услуг.

Второе: субсидии должны предоставляться нуждающемуся в помощи, а не работодателю. В случае если работодатель платит своему работнику такую зарплату, что работник, не обремененный неординарными тяготами и несчастьями, вынужден обратиться за жилищной субсидией, работодатель фактически получает за счет бюджета облегчение от забот по выплате зарплаты. Необходимо одновременно с изменением уровня оплаты жилищных услуг соответственно увеличивать минимальную заработную плату.

Третье: на социальную помощь не могут претендовать граждане, обладающие значительными ликвидными активами. Достаточно учитывать только активы, регистрируемые государством, и не только квартиры и загородные дома, но и автомобили.

В некоторых небогатых регионах уже учитывают не только ежемесячный доход обратившихся за субсидией, но и наличие ликвидной недвижимости в виде загородного дома. И это логично. Обладатель загородного дома стоимостью более 10 годовых выплат за жилищно-коммунальные услуги в городской квартире не может считаться нуждающимся в помощи за счет бюджета.

Четвертое: субсидия собственнику жилья должна предоставляться в кредит под залог его собственности. Введение этого положения не означает насильственного изъятия приватизированного жилья. Если у собственника есть наследники, они ему помогут. Если наследников нет, то предлагаемая мера будет вполне аналогична тому, как сейчас многие одинокие пожилые собственники добровольно передают квартиру на условии полной оплаты содержания жилья частным лицам или государству.

Субсидия на содержание и капитальный ремонт жилья, принадлежащего частному лицу на праве собственности, сохраняет собственность для продажи или передачи наследникам. Возникает вопрос: почему за счет бюджета должна сохраняться ликвидность собственности частного лица?

7. Отказаться от субсидирования структуры расходов и перейти к субсидированию жизненно необходимых потребностей.

Российский федеральный стандарт определяет для получения адресной субсидии долю расходов на жилищные услуги в бюджете семьи. Если доля превышает 22%, субсидия снизит эту долю обратно до стандарта. Тем самым субсидируется фактически не потребление, а его структура, что уже отдает плохо воспринимаемой схоластикой. Почему, например, определена величина жилищных расходов в 22% при расходах семьи на питание 90%? Почему одновременно не субсидируются расходы на питание, на кормление беременных, новорожденных, что для будущего нации было бы более существенно, чем взимание обязательной доли жилищных расходов, смахивающее больше на воспитательную меру, чем на экономическое мероприятие? Эти обязательные 22% больше похожи на жилищный налог, но в налоговом законодательстве существует необлагаемый минимум. Здесь нет. При принятой плоской шкале “жилищного налога” непонятно, почему, например, при величине субсидии в 400 рублей (сейчас это субсидия плюс дотация) непременно надо взять у нуждающегося последние 100?

Во многих регионах ощутили нецелесообразность применения ко всем жителям единого стандарта и за свой счет стали изменять схему исчисления помощи в оплате жилищных услуг. Самая распространенная схема – “прогрессивный жилищный налог”, от 5 до 22%. В Москве ввели необлагаемый минимум, равный одному федеральному МРОТу. Далее – 13%. В Арзамасе определили величину дохода (средняя по городу зарплата), выше которого помощь не оказывается. И в московской и в арзамасской новации все-таки больше смысла, чем в “жилищном налоге”, даже и с прогрессивной шкалой. Но в обеих этих новациях нет четко определенных социальных критериев для определения нижней границы (Москва) и верхней (Арзамас).

Необходимо изменить принцип исчисления субсидии, принимая во внимание не процент расходов от доходов, а душевой доход, остающийся после оплаты субсидируемых жилищных платежей.

После оплаты субсидируемых жилищных платежей у получателя субсидии должна остаться величина дохода, не более величины, кратной установленному региональному стандарту. В качестве федерального стандарта предлагается принять стоимость продуктовой корзины, применяемой для исчисления прожиточного минимума плюс мыло. При душевом доходе менее федерального стандарта субсидию предлагается приравнять к стоимости субсидируемых жилищно-коммунальных услуг.

Богатый регион, не нуждающийся в трансфертах, может позволить себе сколь угодно большую величину регионального стандарта, но не более минимальной зарплаты в бюджетной сфере.

Для исчисления федеральных трансфертов на оплату субсидий необходимо установить строго определенный минимальный перечень субсидируемых жилищных услуг, например, отопление, холодное водоснабжение в пределах санитарной нормы, газо- и электроснабжение, канализация, текущий и капитальный ремонт. В перечень не должны включаться обслуживание лифта, мусоропровода, горячее водоснабжение, услуги уборщиц и дворников. Иначе, во-первых, субсидирование жилья со всеми удобствами будет фактически субсидироваться за счет жителей, проживающих в домах без удобств. Во-вторых, у людей всегда есть возможность поменять благоустроенное жилье на жилье с меньшим, но жизненно необходимым набором удобств.