Доклад статс-секретаря – заместителя председателя Госстроя России В.Н. Пономарева «О мерах по развитию ипотечного жилищного кредитования»

на заседании Правительства Российской Федерации 06 сентября 2002 года

 

            Во всех странах с рыночной экономикой система ипотечного жилищного кредитования является необходимым институтом, который использует государство в социально-экономической политике.

            Это обусловлено двумя причинами.

            Во-первых, кредитно-финансовый механизм, лежащий в ее основе, обеспечивает привлечение масштабных инвестиций в реальный сектор экономики через строительство жилья. 

Во-вторых, она является единственной системой, в рамках которой могут удовлетворить свою потребность в жилье граждане, обладающие стабильными доходами и определенными накоплениями, которых, однако, недостаточно для покупки квартиры или дома.

 

Для России жилищная проблема по-прежнему остается крайне острой.

Как показывают социологические опросы, более 80 процентов населения страны в той или иной мере нуждаются в улучшении жилищных условий.

В тоже время падение объемов жилищного строительства  достигло критической отметки, что уже не предотвращает старение жилищного фонда.

Это обусловлено резким сокращением объемов государственных капитальных вложений  в строительную отрасль.

Вместе с тем  не сформированы  механизмы, обеспечивающие приток средств из внебюджетных источников.

Если не преодолеть сложившуюся негативную тенденцию в обеспечении граждан жильем, более 60 процентов населения страны никогда не смогут даже в отдаленной перспективе реализовать свое конституционное право на жилище.

Прежде чем говорить об организационно-финансовой схеме  ипотечного жилищного кредитования, необходимо ответить на вопрос, а имеются ли потребители этой системы. Есть ли достаточное количество граждан, способных приобретать жилье в кредит.

Социально-экономический анализ доступности ипотечных кредитов показывает, что при запуске механизмов ипотечного жилищного кредитования резко возрастет платежеспособный спрос населения на жилье, значительно превышающий существующие предложения на рынке.

Заметим, что на сегодняшний день строительный комплекс страны ежегодно обеспечивает жильем 1,5 процента населения.

В то же время на слайде  видно, что даже  при достаточно жестких условиях кредитования 4,7 процента семей по своему уровню доходов в состоянии взять ипотечный кредит.

А если принять во внимание уже имеющееся у населения жилье  и возможность внести средства от его реализации в качестве первоначального взноса, то окажется, что 15,4 процентов семей могут улучшить свои жилищные условия путем покупки квартир в кредит.

 

Учитывая сложившиеся тенденции по стабилизации экономики страны и, опираясь на прогнозные показатели Минэкономразвития,   мы получим, что уже в 2008 году более 15 процентов населения страны окажутся в состоянии приобретать квартиры по социальным нормам. 

А около 40 процентов семей смогут улучшить свои жилищные условия на площадь до 30 кв. метров (т.е. дополнительная комната).

Данные социально-экономического анализа подтверждаются практикой тех регионов, где ипотечное кредитование стало реальностью.

 

Потребности  населения в улучшении своих жилищных условий столь велики, что Администрации регионов за счет своих бюджетных средств уже предоставляют гражданам ипотечные кредиты, не дожидаясь формирования  общефедеральной системы ипотечного жилищного кредитования.

 

Общий недостаток применяемых в регионах форм кредитования состоит в том, что получателем кредитов, как правило, является экономически наименее активная часть населения – так называемые «очередники», а применяемые механизмы требуют постоянной «подпитки» кредиторов средствами из местных бюджетов.

 Поэтому, из-за отсутствия сформированного кредитно-финансового механизма рефинансирования, ощутимых положительных крупномасштабных результатов получить не удалось.

Основополагающим актом по развитию системы ипотечного жилищного кредитования является постановление Правительства № 28 от 11 января 2000 года, которым утверждена Концепция развития системы  ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

Организационно-финансовая схема ипотечного жилищного кредитования, положенная в основу Концепции, приведена рисунке.

Она соответствует сложившимся экономическим возможностям, мировому опыту, опыту регионов, состоянию банковской системы и потребности финансовых рынков.

Ее важнейшими составными частями должны  стать механизмы надежного накопления средств населения и механизм рефинансирования кредиторов.

Нормативно-правовое регулирование ипотечного рынка опирается на Федеральный закон «Об ипотеке», с учетом вступивших в силу в 2002 году изменений и дополнений, закон «О регистрации прав на недвижимость и сделок ним».

В результате принятия этих законов сняты препятствия по формированию рынка закладных (рынка ипотечных кредитов) путем определения правового статуса закладных – именных ипотечных ценных бумаг и обеспечения их свободного обращения.

После принятия разработанных и одобренных Государственной Думой в первом чтении проектов федеральных законов «О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)» и «Об ипотечных ценных бумагах» можно будет утверждать, что необходимая нормативно-правовая база, обеспечивающая в принципе функционирование системы  сформирована.

 

Дальнейшее ее совершенствование будет направлено на снижение рисков  и повышение доступности ипотечных жилищных кредитов.

Законопроектом об ипотечных ценных бумагах вводится в обращение особый вид обеспеченных ценных бумаг.

Эти бумаги являются основным инструментом, обеспечивающим рефинансирование ипотечных кредиторов.

Дело в том, что банки и другие организации, предоставляющие гражданам ипотечные кредиты или целевые займы, не обладают долгосрочными ресурсами.

Поэтому рынок ипотечных кредитов (рынок закладных) не может развиваться самостоятельно без вовлечения в ипотечное жилищное кредитование средств с финансового рынка.  Основными «игроками» здесь наряду со страховыми компаниями, инвестиционно-финансовыми компаниями, паевыми инвестиционными фондами должны выступить пенсионные фонды.

Благодаря этому обстоятельству устанавливается тесная взаимосвязь двух социально направленных систем – системы ипотечного жилищного кредитования и пенсионной системы.

Особую роль на начальной стадии функционирования системы, по нашему мнению, должен сыграть Пенсионный фонд Российской Федерации, поскольку только он обладает достаточным объемом долгосрочных ресурсов. И одновременно Пенсионный фонд также заинтересован  в размещении своих денежных активов в надежные ценные бумаги.

Сопряжение рынка ипотечных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг превращает систему ипотечного жилищного кредитования в самофинансируемую систему.

Это достигается благодаря деятельности специализированных финансовых операторов ипотечного рынка - ипотечных агентств.

Важнейшим свойством, делающим ипотечные ценные бумаги привлекательными для инвесторов, является их потенциальная надежность из-за ликвидности жилья, залоги которого, в конечном итоге,  служат обеспечением ипотечных ценных бумаг.

Для того, чтобы реализовать на практике это свойство, необходимо обеспечить их высокий рейтинг путем снижения рисков в системе ипотечного жилищного кредитования.

Именно этой цели, т.е. снижению рисков, служит государственная поддержка, которая направлена на организацию ипотечного рынка. Меры государственной поддержки сочетают:

-                                                                   развитие нормативной правовой базы и формирование благоприятной налоговой среды;

-                                                                   организационные мероприятия, способствующие созданию инфраструктуры ипотечного рынка, в первую очередь региональной;

-                                                                    и финансовые вложения.

На федеральном уровне финансовая поддержка осуществляется через формирование уставного капитала и предоставление гарантий Российской Федерации Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (федеральный оператор ипотечного рынка).

Средства региональных бюджетов направляются: на создание страховых фондов, снижающих риски с федерального бюджета; предоставление адресных целевых субсидий заемщикам и формирование рынка жилья.

Взаимодействие Агентства по ипотечному жилищному кредитованию с региональными операторами обеспечит развитие общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования.

При выработке стратегии развития системы ипотечного жилищного кредитования в стране большое значение будет иметь разработка  механизмов формирования рынка жилья.

Мы говорим об этом только потому, что по своей сути ипотечный рынок это три взаимосвязанных рынка: рынок ипотечных кредитов, рынок ипотечных ценных бумаг и рынок жилья.

Размер и структура жилищного фонда в Российской Федерации приведена на рисунке.

Существующий жилищный фонд в своем  нынешнем состоянии  не может стать основой для массового приобретения квартир в кредит.

Во-первых, он в значительной степени состоит из устаревших серий и  не соответствует современным представлениям о комфортности.

Во-вторых, на вторичном рынке весьма тяжело обеспечить чистоту сделок из–за того, что права собственности на жилую недвижимость приобретались большинством граждан в процессе бесплатной приватизации, когда системы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней еще не существовало.

В то же время на первичном рынке жилья отсутствует достаточное количество предложений, поэтому существует риск скачкообразного роста цен из-за притока значительных ресурсов, обеспечивающих рефинансирование ипотечных кредиторов.

Помимо прямых негативных последствий для населения это повысит риски  и станет препятствием долгосрочных  вложений в систему.

Ввод нового жилья, приобретаемого в кредит, восстановит баланс между спросом и предложением.

В этом случае ипотечное жилищное кредитование, как система реализации  готового жилья, станет гарантией для инвесторов жилищного строительства.

Строительный комплекс страны, используя свои резервы, без существенных дополнительных инвестиций в базу стройиндустрии, может обеспечить увеличение объемов жилищного строительства в 2-3 раза, т.е. он в состоянии обеспечить ввод жилья в объемах 70-80 миллионов квадратных метров в год.

Это потребует инвестиционно-строительных ресурсов на уровне 30-50 миллиардов долларов США.

Заметим, что объем ипотечного жилищного кредитования, исходя из оценки потенциального платежеспособного спроса населения в кредитах оценивается аналогичной суммой.

Поскольку система ипотечного жилищного кредитования носит комплексный характер, она требует использования программно-целевого подхода к ее внедрению.

Именно поэтому Госстроем России в соответствии с постановлением Правительства от  17 сентября 2001 года № 675 была разработана подпрограмма «Свой дом» в составе федеральной целевой программы «Жилище» на 2002–2010 годы, согласованная с Минэкономразвития, Минфином, ФКЦБ, Минимуществом.

Однако в процессе подготовки настоящего доклада стала ясна необходимость ее существенной доработки.  Госстрой России готов в течение трех месяцев доработать ее совместно с заинтересованными министерствами и ведомствами и внести в установленном порядке в Правительство.

В заключении перечислим некоторые предложения по совершенствованию нормативно-правовой базы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования в русле тех подходов о которых говорилось выше.