¹ 47 (410) îò 26 íîÿáðÿ 2002 ã.
ÀËÅÊÑÀÍÄÐ ×ÅÐÍßÊ: ÈÏÎÒÅÊÀ ÑÒÀÍÅÒ ÄÎÑÒÓÏÍÅÅ, ÅÑËÈ ÑÎÃËÀØÅÍÈÅ ÌÅÆÄÓ ÌÈÀ È ÀÈÆÊ ÍÅ ÎÑÒÀÍÅÒÑÿ ÍÀ ÁÓÌÀÃÅ

Íåäàâíî ïîäïèñàíî òðåõñòîðîííåå ñîãëàøåíèå î ñîòðóäíè÷åñòâå ìåæäó ôåäåðàëüíûì Àãåíòñòâîì ïî èïîòå÷íîìó æèëèùíîìó êðåäèòîâàíèþ (ÀÈÆÊ), ïðàâèòåëüñòâîì Ìîñêâû è êîììåð÷åñêèì áàíêîì «Ìîñêîâñêîå èïîòå÷íîå àãåíòñòâî» (ÌÈÀ). ×òî ýòî çà äîêóìåíò è êàê îí îòðàçèòñÿ íà ðàçâèòèè èïîòåêè â ñòîëèöå? ×òî äàñò ïîäïèñàíèå ñîãëàøåíèÿ ñ ïðàâèòåëüñòâîì ãîðîäà ìîñêâè÷àì? Îá ýòîì íàø êîððåñïîíäåíò áåñåäóåò ñ äèðåêòîðîì äåïàðòàìåíòà èíâåñòèðîâàíèÿ ÎÀÎ «Àãåíòñòâî ïî èïîòå÷íîìó æèëèùíîìó êðåäèòîâàíèþ» Àëåêñàíäðîì ×åðíÿêîì.

– Ñàìî ïî ñåáå ñîãëàøåíèå íå ðàññ÷èòàíî íà ïðÿìîé ýôôåêò äëÿ íàñåëåíèÿ. Íî òàêîå ñîãëàøåíèå ñ àäìèíèñòðàöèåé äàåò, âî-ïåðâûõ, âîçìîæíîñòü íà÷àòü ïðîäâèãàòü ôåäåðàëüíóþ ïðîãðàììó â Ìîñêâå (ïðîãðàììà ïðåäóñìàòðèâàåò âîçìîæíîñòü ïîëó÷åíèÿ ãðàæäàíàìè ðóáëåâûõ èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ, ïðàâà ïî êîòîðûì óäîñòîâåðåíû çàêëàäíûìè, íà ñðîêè äî 20 ëåò), âî-âòîðûõ, ãàðàíòèðîâàííî ñîáëþñòè êîíñòèòóöèîííûå ïðàâà ãðàæäàí íà æèëèùå çà ñ÷åò èìåþùåãîñÿ â Ìîñêâå îòñåëåí÷åñêîãî ôîíäà.
Êðîìå òîãî, ïî ýòîìó ñîãëàøåíèþ ñòîëè÷íîå ïðàâèòåëüñòâî áåðåò íà ñåáÿ ïîðó÷èòåëüñòâî ïî ðÿäó îáÿçàòåëüñòâ ÌÈÀ, êîòîðîìó ïëàíèðóåòñÿ âûñòóïèòü â ðîëè ðåãèîíàëüíîãî îïåðàòîðà (äèëåðà) ïåðåä ÀÈÆÊ è äðóãèå âàæíûå ôóíêöèè, êîòîðûå ñîçäàäóò ñòàáèëüíóþ îñíîâó äëÿ ðàçâèòèÿ èïîòåêè â èíòåðåñàõ âñåõ ó÷àñòíèêîâ ïðîãðàììû ÀÈÆÊ, âêëþ÷àÿ æèòåëåé ãîðîäà.
– Çíà÷èò ëè ýòî, ÷òî ñ ïîäïèñàíèåì ñîãëàøåíèÿ ó ìîñêâè÷åé ïîÿâèòñÿ áîëüøå âîçìîæíîñòåé äëÿ ïîëó÷åíèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòà?
– Äà. Åñëè â ðåãèîíå âûïîëíÿþòñÿ ñòàíäàðòû ÀÈÆÊ, îäíèìè èç óñëîâèé êîòîðûõ ÿâëÿåòñÿ íàëè÷èå îïåðàòîðà (äèëåðà) è ó÷àñòèå àäìèíèñòðàöèè, ÀÈÆÊ íàïðàâëÿåò ôèíàíñîâûå ðåñóðñû â ýòîò ðåãèîí. À ýòî ïîçâîëÿåò óâåëè÷èòü êîëè÷åñòâî âûäàâàåìûõ èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ ìåñòíîìó íàñåëåíèþ.
 ñëó÷àå ïîäïèñàíèÿ äâóõñòîðîííåãî ñîãëàøåíèÿ ñ ÌÈÀ è ïîñëå àêêðåäèòàöèè ÌÈÀ â êà÷åñòâå îïåðàòîðà (äèëåðà) â ïðîãðàììå ÀÈÆÊ ìû ñìîæåì âêëþ÷èòü ÌÈÀ â ñîñòàâ àêêðåäèòîâàííîé íàìè â Ìîñêâå èíôðàñòðóêòóðû: áàíêîâ, ñòðàõîâùèêîâ, ðèýëòîðîâ, îöåíùèêîâ, îäíèì ñëîâîì, âñåõ ñòðóêòóð, êîòîðûå ñåãîäíÿ óæå ó÷àñòâóþò â èïîòå÷íîì êðåäèòîâàíèè æèòåëåé Ìîñêâû ïî ïðîãðàììå ÀÈÆÊ. Áëàãîäàðÿ ýòîìó ÌÈÀ ñìîæåò íà÷àòü ðåàëüíóþ ðàáîòó ïî êðåäèòîâàíèþ ìîñêâè÷åé. È ó æèòåëåé Ìîñêâû ïîÿâèòñÿ ñàìàÿ äåøåâàÿ èç âñåõ ñóùåñòâóþùèõ â ãîðîäå áàíêîâñêèõ ïðîãðàìì äîëãîñðî÷íîãî èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ.
Ìîñêîâñêèé ðûíîê èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ î÷åíü áîëüøîé è ïîýòîìó ó ÀÈÆÊ åñòü ê íåìó íåìàëûé èíòåðåñ, è ìû ñïîñîáíû ñòàòü êðóïíûì ó÷àñòíèêîì ýòîãî ðûíêà.
– Íî ó âàñ æå åñòü îïðåäåëåííûå óñëîâèÿ. Ãîòîâà ëè Ìîñêâà ïðèíÿòü èõ è ðàáîòàòü ïî ýòèì óñëîâèÿì?
– Äóìàþ, ÷òî äà. Ðàç ìîñêîâñêîå ïðàâèòåëüñòâî è ÌÈÀ ïîäïèñàëè òðåõñòîðîííåå ñîãëàøåíèå, òî, íàâåðíîå, îíè îöåíèëè âûãîäû. Ìîñêâà – óæå òðèíàäöàòûé ðåãèîí, ñ êîòîðûì ÀÈÆÊ ïîäïèñàëî ñîîòâåòñòâóþùèå ñîãëàøåíèÿ. È ýòî ëèøíèé ðàç ïîêàçûâàåò, ÷òî íàøà ïðîãðàììà íàõîäèò ïîíèìàíèå ó ðåãèîíîâ.
Ñòàíäàðòàìè ÀÈÆÊ îïðåäåëåíà ïîñëåäîâàòåëüíîñòü ïîäïèñàíèÿ ñîãëàøåíèé ñ ó÷àñòíèêàìè ðûíêà, ïîýòîìó ñëåäóþùèì äîëæíî áûòü ïîäïèñàíî äâóõñòîðîííåå ñîãëàøåíèå, â êîòîðîì áóäóò îãîâîðåíû âñå äåòàëè ðàáîòû ìåæäó ÀÈÆÊ è ÌÈÀ, à ïîòîì óæå íà÷íåòñÿ îôîðìëåíèå êîíêðåòíûõ ñäåëîê.
– Àëåêñàíäð Âèêòîðîâè÷, íî âû óæå, íàñêîëüêî ìíå èçâåñòíî, ïðîâåëè â Ìîñêâå íåñêîëüêî ñäåëîê. Ìîæåò, è äàëüøå âàì ëó÷øå ðàáîòàòü íàïðÿìóþ, çà÷åì âàì ëèøíÿÿ ñòðóêòóðà, ÿ èìåþ â âèäó ÌÈÀ?
– Îïûò ðàáîòû ñ áàíêàìè ó íàñ äåéñòâèòåëüíî åñòü, íî äî ñèõ ïîð ìû, ïîêóïàÿ çàêëàäíûå ó áàíêîâ, ïðèíèìàëè êðåäèòíûé è äðóãèå ðèñêè íà ÀÈÆÊ. Ýòî ïîçâîëèëî ÀÈÆÊ îòðàáîòàòü òåõíîëîãèþ âçàèìîäåéñòâèÿ ñ ó÷àñòíèêàìè ðûíêà ïî âûäà÷å, ðåôèíàíñèðîâàíèþ è îáñëóæèâàíèþ èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ. Òåïåðü ìû ïðèñòóïàåì ê ðàáîòå ïî íàðàùèâàíèþ áàíêàìè îáúåìîâ êðåäèòîâàíèÿ ïî íàøåé ïðîãðàììå è ïðè çíà÷èòåëüíûõ îáúåìàõ ïðîñòî íå ñìîæåì ïðèíÿòü íà ñåáÿ âñå ðèñêè. Ïîýòîìó ðàçðàáîòàííûå íàìè ñòàíäàðòû ïðåäóñìàòðèâàþò äèâåðñèôèêàöèþ ðèñêîâ, â ÷àñòíîñòè, ïóòåì äåëåíèÿ ðèñêîâ ìåæäó íàìè, ðåãèîíàëüíûì îïåðàòîðîì, ñòðàõîâîé êîìïàíèåé è äðóãèìè ó÷àñòíèêàìè ðûíêà.
– Âûõîäèò, ÷òî ÌÈÀ äëÿ âàñ – ýòî ñòðàõîâêà?
– Áåçóñëîâíî, îäíèì èç âàæíåéøèõ ó÷àñòíèêîâ íàøåé ïðîãðàììû ÿâëÿåòñÿ ðåãèîíàëüíûé îïåðàòîð (äèëåð), â Ìîñêâå èì ìîæåò áûòü, íàïðèìåð, ÌÈÀ. «Ñòðàõîâêîé», êàê âû åå íàçûâàåòå, ÷àñòè ðèñêîâ ðåãèîíàëüíûé îïåðàòîð ÿâëÿåòñÿ íå òîëüêî äëÿ íàñ, íî è äëÿ èíâåñòîðîâ â öåííûå áóìàãè, âûïóñêàåìûå ÀÈÆÊ. Äëÿ òîãî, ÷òîáû ñíèçèòü ðèñê èíâåñòîðîâ íà ïåðâîì ýòàïå, ó íàñ åñòü ãàðàíòèè ãîñóäàðñòâà ïî çàèìñòâîâàíèÿì ÀÈÆÊ.  äàëüíåéøåì, åñëè áóäåò ïðèíÿò ñîîòâåòñòâóþùèé çàêîí, ðèñêè áóäóò ïåðåêëàäûâàòüñÿ èëè íà èíâåñòîðà, èëè íà ÀÈÆÊ. È ÷òîáû ìèíèìèçèðîâàòü ñâîè ðèñêè, ÀÈÆÊ áóäåò ïåðåêëàäûâàòü ÷àñòü èç íèõ íà ðåãèîíàëüíîãî îïåðàòîðà. Ïîñêîëüêó èïîòå÷íàÿ ïðîãðàììà ÀÈÆÊ èìååò ôåäåðàëüíûé ìàñøòàá è ðåàëèçóåòñÿ â çíà÷èòåëüíîì ÷èñëå ðåãèîíîâ Ðîññèè, òî îíî äîëæíî òàê óïðàâëÿòü ðèñêàìè, ÷òîáû íå âûçâàòü öåïî÷êó äåôîëòîâ ó÷àñòíèêîâ, ñïîñîáíóþ ïîäîðâàòü äîâåðèå ê èïîòåêå âîîáùå.
– Íàñêîëüêî ÿ çíàþ, áàíêè íå î÷åíü îõîòíî ïîêà äàþò äîëãîñðî÷íûå èïîòå÷íûå êðåäèòû. ×òî, íà âàø âçãëÿä, ñìîæåò èçìåíèòü ñèòóàöèþ?
– Çäåñü åñòü îáúåêòèâíûå ôàêòîðû è ñóáúåêòèâíûå. Îá ýòîì ìíîãî ðàç ïèñàëîñü, ïîýòîìó êðàòêî îòìå÷ó, ÷òî, íåñìîòðÿ íà òî, ÷òî êîíêóðåíöèÿ çàñòàâëÿåò áàíêè âûõîäèòü íà ðîçíè÷íûé ðûíîê, èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå èì ïîêà íå âñåãäà âûãîäíî, òàê êàê âûñîêè íàêëàäíûå ðàñõîäû ïðè íåáîëüøèõ ïî îáúåìó è äîõîäíîñòè êðåäèòàõ, áàíêè îãðàíè÷åíû íîðìàòèâàìè Öåíòðàëüíîãî áàíêà, ÷òî çàñòàâëÿåò èõ áûòü óíèâåðñàëüíûìè. ×èñòî èïîòå÷íûõ áàíêîâ ïîêà íåò, õîòÿ íåêîòîðûå è äåêëàðèðóþò ýòó äåÿòåëüíîñòü â êà÷åñòâå îñíîâíîé. Êðîìå òîãî, ïî-ïðåæíåìó ó áàíêîâ îòñóòñòâóþò äîëãîñðî÷íûå ïàññèâû, à ýòî îñíîâíîé èñòî÷íèê ôèíàíñèðîâàíèÿ èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ. Èçìåíèòü ñèòóàöèþ ñìîæåò îò÷àñòè íàøà ïðîãðàììà, ïîñêîëüêó îíà ïðåäïîëàãàåò ðåôèíàíñèðîâàíèå áàíêîâ, ÷òî ïîçâîëèò èì âûäàâàòü äîëãîñðî÷íûå èïîòå÷íûå êðåäèòû. Íàèáîëüøåå æå âëèÿíèå îêàæåò ñîñòîÿíèå ýêîíîìèêè: ïàäåíèå èíôëÿöèè, ñíèæåíèå ïðîöåíòíûõ ñòàâîê, à òàêæå äàëüíåéøåå ñîâåðøåíñòâîâàíèå çàêîíîäàòåëüíîé áàçû.
– À ìîæåò, èõ áîëüøå áåñïîêîèò ïðîáëåìà âûñåëåíèÿ íåïëàòåëüùèêîâ?
– Åñòü è òàêàÿ ïðîáëåìà, íî äëÿ áàíêîâñêîé èïîòåêè îíà íå òàê àêòóàëüíà. Áàíêè, ðàáîòàþùèå íà èïîòå÷íîì ðûíêå, óæå íàó÷èëèñü âûñåëÿòü íåïëàòåëüùèêîâ âïîëíå öèâèëèçîâàííûìè ìåòîäàìè. Òåì áîëåå ÷òî çàêîíîäàòåëüñòâî ýòî ïðåäóñìàòðèâàåò. Çäåñü áîëüøå ïðîáëåì, ïîæàëóé, ñ âûñåëåíèåì ÷ëåíîâ ñåìüè çàåìùèêà. Âåäü äî ñèõ ïîð îíè äàæå ïîñëå ðàñòîðæåíèÿ äîãîâîðà îá èïîòåêå ìîãëè îñòàâàòüñÿ ïîëüçîâàòåëÿìè èìóùåñòâà, íà êîòîðîå îáðàùåíî âçûñêàíèå. Âíåñåííûå â ýòîì ãîäó â çàêîí «Îá èïîòåêå» ïîïðàâêè ïîçâîëÿþò ïðèðàâíèâàòü ÷ëåíîâ ñåìüè çàåìùèêà ê ñàìèì çàåìùèêàì è âûñåëÿòü â óñòàíîâëåííîì ïîðÿäêå.
– Íî Êîíñòèòóöèåé ÷åëîâåêó ãàðàíòèðîâàíî ïðàâî íà æèëèùå!
– Ñîãëàñåí, íî â Êîíñòèòóöèè íå íàïèñàíî, ÷òî èìåííî ýòî, êîíêðåòíîå, êóïëåííîå çà ñðåäñòâà èïîòå÷íîãî êðåäèòà æèëüå äîëæíî áûòü ñîõðàíåíî çà çàåìùèêîì.  ñëó÷àå îáðàùåíèÿ âçûñêàíèÿ íà ïðåäìåò èïîòåêè, çàåìùèêó ìîæåò áûòü ïðåäîñòàâëåíî ïðàâî ïåðåñåëèòüñÿ â äðóãîå æèëüå, íàïðèìåð, èç îòñåëåí÷åñêîãî ôîíäà èëè îñòàâëåíî ïðàâî ïðîæèâàòü â çàëîæåííîé êâàðòèðå íà óñëîâèÿõ êîììåð÷åñêîãî íàéìà èëè êàêîé-òî äðóãîé âàðèàíò.  Ìîñêâå, íàïðèìåð, îòñåëåí÷åñêèé ôîíä ñîçäàí. Ó ÌÈÀ åñòü ñîîòâåòñòâóþùåå ñîãëàøåíèå ñ ãîðîäîì.
– À êàê îáñòîÿò äåëà â äðóãèõ ðåãèîíàõ? Òàì, íàâåðíîå, æèëèùíàÿ ïðîáëåìà åùå ñëîæíåå, ÷åì â Ìîñêâå, è äåðæàòü ñâîáîäíûìè êâàðòèðû äîâîëüíî íàêëàäíî?
– Âî ìíîãèõ ãîðîäàõ äðóãàÿ ïðàêòèêà. Íàïðèìåð, ðåçåðâèðóþòñÿ â áþäæåòå íåêèå ñóììû, êîòîðûå áóäóò âûäåëåíû â ñëó÷àå íåîáõîäèìîñòè ðåãèîíàëüíîìó îïåðàòîðó, à îí íà ýòè äåíüãè çàòåì ñìîæåò ïðèîáðåñòè æèëüå íà îòñåëåíèå. Ïîýòîìó êðîìå îòñåëåí÷åñêîãî ôîíäà âîçìîæåí è íåêèé äåíåæíûé ôîíä, à òàêæå èíûå âàðèàíòû.
– Íî ðàç âûñåëèòü ìîæíî áåç áîëüøèõ ïðîáëåì, òî ÷åãî æå áàíêè òàê ìàëî è íåîõîòíî äàþò ïîêà êðåäèòû? Òåì áîëåå â èõ òùàòåëüíîé ïðîâåðêå ïðîöåíò íåïëàòåëüùèêîâ î÷åíü íåáîëüøîé.
– Ïî÷åìó áàíêè ìàëî äàþò êðåäèòû, ÿ óæå ñêàçàë. ×òî êàñàåòñÿ íåïëàòåæåé è íåâîçâðàòîâ, òî ïðàêòè÷åñêè âñåìè ó÷àñòíèêàìè ðûíêà èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ îòìå÷àåòñÿ, ÷òî ïðîöåíò òàêèõ êðåäèòîâ î÷åíü íèçîê è, êàê ïðàâèëî, äàæå ïðè ìàêñèìàëüíûõ çíà÷åíèÿõ íå ïðåâûøàåò 3%. Íà ôîíå äðóãèõ áàíêîâñêèõ êðåäèòíûõ ïîðòôåëåé ýòî íèçêèé ïîêàçàòåëü. Îí äàæå íèæå, ÷åì â Åâðîïå. È õîòÿ ðèñêè ó áàíêîâ åñòü âñåãäà, íî íå îíè èãðàþò ãëàâíóþ ðîëü. Ïðîñòî ó áàíêîâ ïîêà åñòü âîçìîæíîñòü çàðàáàòûâàòü äåíüãè íà äðóãèõ áàíêîâñêèõ ïðîäóêòàõ è äðóãèõ êëèåíòàõ è íå ñâÿçûâàòüñÿ ñ âûäà÷åé èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ.
– Êàê ïî-âàøåìó, íà÷èíàþò óæå ëþäè ïîíèìàòü, ÷òî òàêîå èïîòå÷íûé êðåäèò? Ïðîñòî ìíîãèå äóìàþò, ÷òî ýòî ìàííà íåáåñíàÿ: äàëè òåáå êâàðòèðó, è òû â íåé æèâåøü è ÷òî-òî ïëàòèøü.
– Áåçóñëîâíî, íà÷èíàþò. Ê ïðèìåðó, â îäíîì èç ðåãèîíîâ, ðàáîòàþùåì ïî íàøåé ïðîãðàììå, äàæå èñïîëüçóþò àíêåòó, ãäå ëþäÿì ïðåäëàãàþò ðàçáèòü èõ ñîáñòâåííûå çàòðàòû íà ãðóïïû è îöåíèòü, ñêîëüêî îíè òðàòÿò. À ïîòîì èì çàäàåòñÿ âîïðîñ: à ÷åì âû ãîòîâû ïîæåðòâîâàòü â ñâÿçè ñ òåì, ÷òî ÷àñòü ñðåäñòâ áóäåòå îòïðàâëÿòü íà ïîãàøåíèå êðåäèòà? È òîãäà îäíè ïðèçàäóìûâàþòñÿ, íà÷èíàþò ïëàíèðîâàòü ñâîé áþäæåò, êàê ýòî äåëàþò ñåìüè íà Çàïàäå, è áåðóò êðåäèò, à äðóãèå îòêàçûâàþòñÿ îò ïîëó÷åíèÿ êðåäèòà.
– Íî âñå æå, íàâåðíîå, ìíîãèõ îòïóãèâàþò ïðîöåíòíûå ñòàâêè. Îíè ïîêà âûñîêè. Áóäóò ëè îíè ñíèæàòüñÿ? Åñòü ëè äëÿ ýòîãî óñëîâèÿ? È êàê ýòî ìîæíî ñäåëàòü?
– Ñ îäíîé ñòîðîíû, ñòàâêà ìîæåò ïîêàçàòüñÿ âûñîêîé. Íî, ñ äðóãîé ñòîðîíû, êàê íà ýòî ïîñìîòðåòü. Íàøà ñòàâêà – 18% â ðóáëÿõ. Íà ñåãîäíÿ ýòî ìèíèìàëüíûé áëèçêèé ê ðûíî÷íîìó ïîðîã. Ñòàâêà çàâèñèò îò ñòîèìîñòè ðåñóðñîâ. Ìû ïëàíèðóåì ïðèâëåêàòü äåíüãè, ðàçìåùàÿ öåííûå áóìàãè ÀÈÆÊ. À ìèíèìàëüíûå ñòàâêè, ïî êîòîðûì ìû ìîæåì ïðèâëå÷ü äåíüãè, ñîñòàâëÿþò íå ìåíåå óðîâíÿ èíôëÿöèè, òî åñòü, 14,5-15% ãîäîâûõ. Åñëè äàæå ñäåëàòü ìèíèìàëüíóþ ìàðæó (êàæäîìó èç ó÷àñòíèêîâ: ÀÈÆÊ, ðåãèîíàëüíîìó îïåðàòîðó è áàíêó ïî 1%), òî ïîêà êðåäèò äîéäåò äî ôèçè÷åñêîãî ëèöà íàáåãàåò åùå ïîðÿäêà 3%. Èñõîäÿ èç ýòîãî è ïîëó÷àåòñÿ ñòàâêà 18%. Âìåñòå ñ òåì, îíà äàæå íèæå ñòàâêè ðåôèíàíñèðîâàíèÿ ÖÁ, íèæå ñòàâîê, ïî êîòîðûì âûäàåò êðåäèòû Ñáåðáàíê. Íå ìîãóò æå ó÷àñòíèêè èïîòå÷íîãî ðûíêà ðàáîòàòü ñåáå â óáûòîê!
Ïîñêîëüêó ñòàâêà, ïî êîòîðîé ìû ïðèâëåêàåì êðåäèòû, áàçèðóåòñÿ íà ïðîãíîçå èíôëÿöèè, òî îíà áóäåò ñíèæàòüñÿ âñëåä çà èíôëÿöèåé. Êðîìå ýòîãî, áóäåò ñíèæàòüñÿ è ìàðæà ó÷àñòíèêîâ ïî ìåðå óâåëè÷åíèÿ îáúåìîâ êðåäèòîâàíèÿ. Íàäååìñÿ, ÷òî óæå â ñëåäóþùåì ãîäó, åñëè ÀÈÆÊ áóäóò äîáàâëåíû ñðåäñòâà â óñòàâíûé êàïèòàë, òî îíî ñìîæåò ñàìî, íå äîæèäàÿñü ïàäåíèÿ èíôëÿöèè, ñíèçèòü ñòàâêó äî 15%. Ñêàçàòü ñåé÷àñ, ÷òî âñå ïîëó÷èòñÿ, ÿ îäíîçíà÷íî íå ìîãó, íî â ïëàíàõ ýòî åñòü.
À ïîòîì, äëÿ çàåìùèêà âåëè÷èíà ñòàâêè ïî èïîòå÷íîìó êðåäèòó, ïî áîëüøîìó ñ÷åòó, âåùü áîëüøå ïñèõîëîãè÷åñêàÿ, ÷åì ýêîíîìè÷åñêàÿ. ß äóìàþ, ÷òî ñî âðåìåíåì ýòî áóäåò äîïîëíèòåëüíîé èíôîðìàöèåé äëÿ çàåìùèêà. Îí ïðîñòî äîëæåí çíàòü, êàêóþ ñóììó åìó ïðèäåòñÿ ïëàòèòü â ìåñÿö, åñëè îí âîçüìåò êðåäèò. È ñîèçìåðÿòü: âåëèêà ýòà ñóììà äëÿ íåãî èëè íåò, ñïîñîáåí ëè îí ïëàòèòü åå? Êîãäà ÷åëîâåê ñíèìàåò êâàðòèðó è åìó ãîâîðÿò, ÷òî àðåíäà ñòîèò 200 äîëëàðîâ â ìåñÿö, òî îí âåäü íå ñïðàøèâàåò, êàêàÿ ýòî ñòàâêà ïî îòíîøåíèþ ê ñòîèìîñòè êâàðòèðû. Åñëè ïðàâèëüíî ïîñ÷èòàòü, òî, ÿ äóìàþ, ïðîöåíòíàÿ ñòàâêà îêàæåòñÿ âûøå 18% ãîäîâûõ â ðóáëÿõ. Åñëè ÷åëîâåê ñïîñîáåí ïëàòèòü 200 èëè áîëåå äîëëàðîâ â ìåñÿö çà êâàðòèðó, òî ìîæåò îòäàâàòü ýòè äåíüãè íå âëàäåëüöó êâàðòèðû, à ïóñòèòü íà âûïëàòó èïîòå÷íîãî êðåäèòà, ïðîæèâàÿ ïðè ýòîì óæå â ñîáñòâåííîé êâàðòèðå. Òåì áîëåå, ÷òî ïî íàøåé ïðîãðàììå çàåìùèê áåðåò êðåäèò è ðàñïëà÷èâàåòñÿ ïî íåìó â ðóáëÿõ è íå ïðèíèìàåò íà ñåáÿ âàëþòíîãî ðèñêà.
– Ñêàæèòå, à ïðîöåäóðà âûäà÷è êðåäèòîâ áóäåò óïðîùàòüñÿ?
– Áåçóñëîâíî. Ñåé÷àñ ñëîæíîñòè âî ìíîãîì áàçèðóþòñÿ íà òîì, ÷òî ó íàñ íèêòî íå èìååò êðåäèòíûõ èñòîðèé. Ïîýòîìó, êîãäà áàíêè âàñ ïðîâåðÿþò, òî íàäî îòíîñèòüñÿ ê ýòîìó ñïîêîéíî, îíè õîòÿò óçíàòü î âàñ ïîáîëüøå. Åñëè æå áàíê áóäåò ñâîè äåíüãè ðàçäàâàòü íàïðàâî è íàëåâî áåç ïðîâåðêè ïëàòåæåñïîñîáíîñòè çàåìùèêà, òî òàê îí áûñòðî îáàíêðîòèòñÿ.
– Ïðåäïîëîæèì, ÿ ïîêóïàþ êâàðòèðó è îòäàþ åå â çàëîã áàíêó. Ó íåãî åñòü ìîÿ êâàðòèðà. Åñëè ÿ íå ìîãó ïëàòèòü, ìåíÿ ïðîñòî âûñåëÿþò, êâàðòèðó ïðîäàþò, îòäàþò ìíå ÷àñòü äåíåã, è âñå äåëà. ×òî æå òóò ñëîæíîãî?
– Îáúÿñíþ. Îñíîâíîé ïðèíöèï êðåäèòîâàíèÿ â òîì, ÷òî êðåäèò äîëæåí áûòü ïîãàøåí. È õîòÿ çàêîíîäàòåëüíî íåñëîæíî îáðàòèòü âçûñêàíèå íà çàëîæåííóþ êâàðòèðó (íåñëîæíî â ñìûñëå, òîãî, ÷òî ïðîöåäóðà äîñòàòî÷íî ïîíÿòíà è îòðàáîòàíà, õîòÿ çàòðàòíà è äëèòåëüíà), íî äëÿ áàíêîâ íåæåëàòåëüíî îáðàùàòü âçûñêàíèå íà çàëîã. Áàíê – ýòî ôèíàíñîâàÿ îðãàíèçàöèÿ, êîòîðàÿ ðåàëèçàöèåé êâàðòèð íå çàíèìàåòñÿ, à åñëè äåëàåò ýòî, òî âûíóæäåííî. Åãî çàäà÷à äàâàòü äåíüãè â êðåäèò è ïîëó÷àòü îò ýòîãî ïðèáûëü. Áàíê áàçèðóåòñÿ íà ïëàòåæåñïîñîáíîñòè çàåìùèêà, à çàëîã, â ÷àñòíîñòè êâàðòèðà, – ýòî äîïîëíåíèå, íåîáõîäèìîå äëÿ ñîáëþäåíèÿ èíñòðóêöèé ÖÁ, ïñèõîëîãè÷åñêè âàæíîå ñ òî÷êè çðåíèÿ âëèÿíèÿ íà çàåìùèêà, è â êîíöå êîíöîâ, ýòî àêòèâ, êîòîðûé ìîæåò áûòü ðåàëèçîâàí íà ðûíêå. Òåì áîëåå, ÷òî âñå ðàñõîäû íà ñóäåáíûå è èíûå èçäåðæêè (è ýòî íå òîëüêî â íàøåé ñòðàíå) çà ñ÷åò ñðåäñòâ îò ðåàëèçàöèè êâàðòèðû áàíê, êàê ïðàâèëî, íå ïîêðûâàåò. Ïîýòîìó ãëàâíàÿ çàäà÷à áàíêà ïðè âûäà÷å êðåäèòà, ÷òîáû íåâîçâðàòà áûëî êàê ìîæíî ìåíüøå. Îáðàùåíèå âçûñêàíèÿ íà êâàðòèðó – ýòî âîîáùå êðàéíèé ñëó÷àé. Åñëè äàæå çàåìùèê ïåðåñòàë ïëàòèòü, òî ðàáîòíèêè áàíêà âñåãäà èùóò âûõîä èç ñîçäàâøåéñÿ ñèòóàöèè, ìîãóò èçìåíèòü ãðàôèê ïîãàøåíèÿ, ðåñòðóêòóðèðîâàòü çàäîëæåííîñòü è ò. ï.
– Ñêàæèòå, à âîçìîæíîñòü äîñðî÷íîãî ïîãàøåíèÿ êðåäèòà îñòàíåòñÿ? À òî ïî Ìîñêâå öèðêóëèðóþò ñëóõè, ÷òî åå îòìåíÿò, òàê êàê îíà áàíêàì íåâûãîäíà.
– Íà ñåãîäíÿ äîñðî÷íîå ïîãàøåíèå áåç êàêèõ-ëèáî ñåðüåçíûõ îãðàíè÷åíèé â íàøåé ïðîãðàììå ðàçðåøåíî. Îäíàêî ïðîáëåìà âñå æå åñòü. Âåäü, ñ îäíîé ñòîðîíû, áàíêè äîëæíû ïðåäîñòàâëÿòü ïðîäóêò, êîòîðûé èíòåðåñåí çàåìùèêàì, òî åñòü ñ ïðàâîì äîñðî÷íîãî ïîãàøåíèÿ, à ñ äðóãîé ñòîðîíû, äîñðî÷íîå ïîãàøåíèå – ýòî çà÷àñòóþ óïóùåííàÿ âûãîäà äëÿ êðåäèòîðà. À äëÿ ÀÈÆÊ äîñðî÷íîå ïîãàøåíèå â áóäóùåì – ýòî åùå è ñîêðàùåíèå ðàçìåðîâ îáåñïå÷åíèÿ âûïóñêàåìûõ èì öåííûõ áóìàã, ïîñêîëüêó ýòî îáåñïå÷åíèå áóäåò ôîðìèðîâàòüñÿ ÀÈÆÊ èç ïóëîâ ïðèîáðåòàåìûõ èì çàêëàäíûõ, óäîñòîâåðÿþùèõ ïðàâà ïî èïîòå÷íûì êðåäèòàì. Ïîýòîìó ÀÈÆÊ, áåçóñëîâíî, áóäåò èñêàòü êîìïðîìèññíûå ðåøåíèÿ äëÿ òîãî, ÷òîáû íàøà ïðîãðàììà áûëà è äàëüøå âûãîäíà âñåì ó÷àñòíèêàì.

Î ÍÀØÅÌ ÑÎÁÅÑÅÄÍÈÊÅ:
Àëåêñàíäð Âèêòîðîâè÷ ×åðíÿê – êîðåííîé ìîñêâè÷. Îêîí÷èë Ìîñêîâñêèé èíñòèòóò óïðàâëåíèÿ èì. Ñ. Îðäæîíèêèäçå. Çàòåì àñïèðàíòóðó. Äîêòîð ýêîíîìè÷åñêèõ íàóê , ïðîôåññîð. Îêîëî 10 ëåò ðàáîòàë â áàíêàõ «ÌÅÍÀÒÅÏ», «Àëüôà-áàíê» è äð.
Âèöå-ïðåçèäåíò Ìåæäóíàðîäíîé àêàäåìèè èïîòåêè è íåäâèæèìîñòè, äåéñòâèòåëüíûé ÷ëåí Ìåæäóíàðîäíîé àêàäåìèè èíâåñòèöèé è ýêîíîìèêè ñòðîèòåëüñòâà, ÷ëåí ýêñïåðòíîãî Ñîâåòà êîìèññèè Ãîñóäàðñòâåííîé Äóìû ÐÔ ïî èïîòåêå, ÷ëåí ýêñïåðòíîãî Ñîâåòà ïðàâèòåëüñòâà Ìîñêâû ïî ïðîáëåìàì èïîòåêè.
Àâòîð 14 êíèã è áîëåå 50 ïóáëèêàöèé ïî ïðîáëåìàì ýêîíîìèêè ñòðîèòåëüñòâà, ýêîíîìèêè íåäâèæèìîñòè, èíâåñòèöèé, áèçíåñ-ïëàíèðîâàíèÿ, èïîòåêè, îöåíêè íåäâèæèìîñòè. Âëàäååò àíãëèéñêèì ÿçûêîì.
Õîááè: èçäàòåëüñêîå äåëî, êíèãè, ëîøàäè.

Âåíèàìèí Âûëåãæàíèí