Журнал Русский фокус
No.44 от 17.12.2002

Как бы дом не оказался карточным


Жилье в Москве позиционируется по-новому, а строится по-старому

По разным оценкам специалистов, дома времен сталинской постройки простоят еще лет 150-200. "Хрущевки" изначально были заявлены жильем временным и рассчитанным не более чем на 20 лет, но многие из них стоят уже полвека. Тогда говорить о качестве жилья было как-то не принято. Перекошенная конструкция дома? Ну что ж, под обоями не видно. Пол неровный? Так постелите здесь ковер и поставьте сверху цветок. Сегодня квартиры в основном покупают за деньги, а не получают "по очереди". И их обладатели обращают внимание не только на традиционные характеристики (этажность, число комнат, тип санузла), но прежде всего на то, в каком состоянии находится их новое жилище в принципе.

Сейчас московское домостроение ориентировано на дома двух типов - это уже привычные панельные дома и не столь распространенные монолитные. Если же говорить о рейтинге популярности новостроек, то наиболее престижными считаются кирпичные. И не только потому, что такого типа здания "дышат" и хорошо держат тепло, но и потому, кирпич не ограничивает фантазию архитектора. Далее по популярности идут монолитно-каркасные здания, обеспечивающие относительную свободу планировки. Следующие в списке потребительских и риэлторских симпатий - просто монолитные дома, а замыкают его панельные здания. Все эти дома, по оценкам специалистов, должны простоять не менее 80 лет. Естественно, при условии изначально качественного строительства и дальнейшего гарантированного обслуживания дома. Однако проблемы с качеством новостроек обнаруживаются уже сразу после того, как туда въезжают жильцы.

По данным Центра исследования рынков недвижимости, процент недовольных своими московскими типовыми домами и квартирами, построенными в последние десятилетия, оказался довольно высоким - более 50%. В прежние годы он находился на уровне 30%. Первичный рынок наполняется типовыми домами с низкими потребительскими свойствами. "Недовольство по поводу качества жилья возникают у покупателей в 9 случаев из 10. Из них в 50% случаев высказывается острое недовольство. А в 2 случаях из 10 человек предпринимает какие-то активные действия: все-таки пытается либо заставить строителей исправить брак, либо прибегнуть к помощи сторонних организаций и выставить счет тем, кто строил дом, либо заставить снизить цену, оговоренную в контракте. В год мы проводим больше 150 экспертиз по жилью, и практика показывает, что почти 100% требований жильцов не относятся к категории потребительского "экстремизма". То есть все претензии вполне обоснованны", - комментирует ситуацию Сергей Степанов, директор центра независимой строительной экспертизы "Академстройнаука".

Иногда компании, занимающиеся оценкой жилья, приезжают на объект и видят: для того чтобы получился такой брак, нужно было сильно постараться. Представьте себе дорогое жилье с подземным гаражом, где съезд таков, что представительские машины просто садятся на "брюхо", а высокая машина, например джип, съезжая по пандусу, цепляется за потолок. В этот гараж можно заехать только на "Жигулях" или "Волге". Вот еще один пример изъяна, касающийся уже непосредственно планировки квартиры: ванная и санузел примыкают прямо к кухне. На фоне этого варианта квартира, где к жилой комнате примыкает соседская кухня, - это просто маленькое недоразумение.

Панельно-монолитные страсти

Индустрия строительства панельных домов была хорошо отлажена еще в советские времена. Возводят "панели" в столице три ДСК. И, несмотря на ограниченность планировок и внешнюю ущербность, отказываться от панельного домостроения власти не собираются, ведь строить такое жилье технологически просто и дешево. С наружной стороны панельные дома окрашивают (как в серии П-3М) или отделывают декоративной плиткой (как в серии П-44Т). Сами панели, из которых строят современные дома, выглядят как трехслойные "сэндвичи" (бетон-утеплитель-бетон), но все же считаются "холодными". Ощущают это все, кто живет в такого типа домах, если, конечно, батареи у них не пышут жаром. Впрочем, в этом нет ничего страшного: такое производство и строительство может не просто существовать, но и процветать, ведь практически все муниципальные дома - это "панели".

Явный недостаток, который в первую очередь ощущают жильцы таких домов, - нерациональные планировки. Переделывать что-либо там не совсем безопасно. Продавцы одного из панельных домов в Южном Бутове вообще взяли с клиентов расписку, чтобы те не делали перепланировку. Еще один недостаток "панелей" состоит в том, что такие дома имеют небольшой эксплуатационный срок, который укладывается в 70-80 лет (для сравнения: монолитные дома рассчитаны на 150-200 лет). В минус идет и то, что уже через год-два после сдачи дома осыпается облицовочная плитка и оголяются межпанельные швы (как их заделывают и как после этого выглядит дом, можно увидеть на любом панельном здании). Но эти изъяны связаны уже не с качеством материалов, а с качеством строительства. Так что счастливый обладатель квартиры в таком доме отдается на волю монтажников.

Наиболее удачным среди московских "панелей" считается дом серии КОПЭ. Дело не только в планировке, но и в приличной доходности домов этого типа. Получилось так, что КОПЭ производит только один комбинат, контрольный пакет его акций был приобретен Первой ипотечной компанией. Неожиданное приобретение ДСК-2, по мнению специалистов, делалось в расчете на то, что в планах будущей застройки столицы на КОПЭ приходилась крупная часть городского заказа (что означает гарантированную загрузку на перспективу).

Почему-то принято считать, что технология монолитного домостроения пришла к нам из-за границы. Между тем первые работы по монолиту в России проводились еще в 1908 г. Та технология, что применяется для возведения монолитных зданий сегодня, предполагает индивидуальное проектирование для каждого дома - уменьшение, увеличение площади квартир и даже их соединение.

В целом монолитно-кирпичные дома строятся гораздо медленнее панельных. Даже при современных технологиях на сооружение монолитного каркаса одного этажа и облицовку его кирпичом требуется минимум 3 недели, тогда как на один этаж панельного жилья - несколько дней. И все же от крупнопанельного индустриального домостроения строители постепенно переходят к сборно-монолитному, когда конструкция позволяет делать квартиры "на заказ". Дом собирается буквально на месте. Прямо на строительной площадке монтируются формы - опалубки, повторяющие контур будущего элемента, например стены или колоны, в которые заливается бетон. После его затвердения получается готовая форма. Долгое время считалось, что для монолитного строительства не подходят наши климатически условия - бетон должен застывать при определенной температуре. Оказалось, что ничего невозможного нет. Бетон можно разогреть, укрыть теплоизоляцией и выдерживать до отвердения. Еще один способ - наиболее простой и применяемый чаще всего - использование специальных противоморозных добавок.

Не совсем подходящие условия для строительства монолитного дома окупаются его техническими характеристиками - он способен выдерживать большие нагрузки (пол вашей ванной, положим, площадью 3 кв. м может выдержать нагрузку в 1800 кг), а главное - квартиры в "монолите" предполагают определенную свободу при планировке или перепланировке.


 
Елена Рудометкина