Квартирный вопрос
No.39 от 11.10.2002

Что такое ТСЖ?


Так получилось, что вместо запланированной покупки новой квартиры на вторичном рынке жилья мне пришлось приобрести ее в доме- новостройке. Именно тогда я вплотную и столкнулась с понятием "кондоминиум"!

Конечно, я и раньше слышала о кондоминиумах и товариществах собственников жилья, но никогда не интересовалась этим подробно. Зато при выборе новой квартиры я обнаружила, что большая часть строящихся домов запланирована именно как кондоминиум. Пришлось срочно и очень подробно выяснять, что же такое "кондоминиум", и как может отразиться мое участие в подобной форме собственности на дальнейшей жизни моей семьи.

Кондоминиум - это такая форма коллективной собственности, когда жильцы дома владеют всеми местами общего пользования (лестницами, подвалами, чердаками, придомовой территорией и т.д.). В домах-кондоминиумах жители выкупленных квартир организовывают так называемое "Товарищество собственников жилья" (ТСЖ). На первом общем собрании жильцов выбирается правление, и дальнейшее качество проживания в этом доме обеспечивается именно правлением, а не ЖЭКами и РЭУ, как это принято в обычных домах.

Такая форма собственности вовсе не нова - вспомните жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) советских времен. Начало ЖСК положил декрет Совнаркома, изданный в 20-е годы XX века с введением в 1921 году новой экономической политики молодого советского правительства. Именно благодаря этому декрету в обобществленном хозяйстве страны стало возможным строить частные дома и приобретать квартиры, а также владеть и распоряжаться своим жильем (менять, продавать, передавать по наследству). Согласно декрету, граждане Советской республики, объединяясь в жилтоварищества и, используя личные средства, имели право строить большие многоквартирные деревянные или кирпичные дома. Такая своевременная мера помогла москвичам после нескольких лет разрухи обзавестись крышей над головой. Однако с началом первой пятилетки декрет о частной собственности был упразднен, и жилье повсеместно стало государственным.

На протяжении 70 лет советской власти государство периодически возвращалось к жилищным кооперативам, но преобладающим звеном в строительстве жилья они не были никогда. И лишь в 90-е годы XX века мы вернулись к форме совместного обладания и управления недвижимостью. Что же такое кондоминиум (и ТСЖ) сегодня, какими законами он регулируется и какая польза для покупателей от такой формы собственности? Эти вопросы я адресовала специалистам Корпорации "ИНКОМ - недвижимость".

"Кондоминиум - это единый комплекс недвижимого имущества, состоящий из земельного участка и размещенного на нем здания, где отдельные части (квартиры) являются частной собственностью, а остальные помещения являются долевой собственностью всех домовладельцев, - говорит Наталия Ермакова, юрист отделения "Марьино" Корпорации "ИНКОМ-недвижимость". - Товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, созданная путем объединения владельцев квартир для совместного использования всех площадей кондоминиума. Основным документом, регулирующим создание и деятельность товариществ собственников жилья, является ГК РФ и Федеральный закон от 1996 года "О товариществах собственников жилья". Кроме того, в качестве приложения к Постановлению № 421 от 26 мая 1998 года "О наведении порядка в подъездах жилых домов" московским правительством было принято "Примерное положение об уполномоченном в районе (округе) по привлечению жителей к сохранности жилищного фонда и созданию товариществ собственников жилья". Имеющиеся сегодня законы позволяют формировать кондоминиумы как в новостройках, так и в уже существующих домах. У застройщиков тоже имеется возможность формировать кондоминиум уже на стадии строительства дома.

Это - если говорить о законодательной базе. Что же мы все-таки имеем на практике? В отделе новостроек "ИНКОМ- недвижимости" мне очень подробно рассказали о преимуществах и недостатках участия в коллективной форме собственности. Ирина Безрукова, начальник отдела новостроек Корпорации "ИНКОМ- недвижимость", считает ТСЖ наиболее перспективной формой домовладения:

"Участие в кондоминиуме предполагает ряд неоспоримых преимуществ. Прежде всего, давайте вспомним, как работает у нас подавляющее большинство РЭУ. Если хотя бы краешком глаза взглянуть на состояние муниципальных подъездов, становится понятно, что и финансы, и трудовое рвение наших РЭУ - в большом дефиците. Тем и выгодно ТСЖ, что по закону его члены вправе сами выбирать свое правление, нанимать домоуправа, решать, каким образом будет эксплуатироваться принадлежащее им землевладение, нанимать охрану или устанавливать видеонаблюдение. Более того, товарищество собственников жилья как юридическое лицо имеет право завести свой банковский счет,

Многие наши клиенты, услышав слова "свой банковский счет", пугаются, полагая, что деньги на этот банковский счет должны поступать из их собственного кошелька. Конечно, такой вариант не исключен. И в случае, если средства нашего покупателя достаточно ограничены, мы всегда рекомендуем приобретать квартиру в таких домах, где есть хотя бы один этаж, отданный под нежилые помещения. Сданный в аренду под магазины, салоны красоты, предприятия бытового обслуживания, он может приносить весьма существенный доход, поступающий на банковский счет ТСЖ". Кстати, о доходах от нежилых этажей. Я лично знакома с семьей, проживающей в доме-кондоминиуме, расположенном вне пределов Садового кольца. Доход их Товарищества от двух нежилых этажей настолько велик, что позволяет иметь внушительную сумму денег на банковском счету, а жильцам - оплачивать всего лишь одну треть квартирной платы: остальная сумма гасится из совместного дохода.

Конечно, при покупке квартиры в кондоминиуме необходимо учитывать не только его плюсы, но также и определенную ответственность, возлагаемую на домовладельцев. Например, содержание и ремонт помещений, модернизация инженерных и коммуникационных подводок - за этим придется следить Товариществу и оплачивать из своих средств. То есть каждый домовладелец так или иначе (за счет личных средств или из совокупного дохода) должен участвовать в оплате подобных мероприятий, независимо от того, пользуется он всеми местами общего пользования или нет.

"Есть еще один момент, на котором я хочу остановиться, - говорит Наталия Ермакова, - Наши клиенты часто спрашивают нас, распространяется ли действие страхового полиса "ИНКОМ-недвижимости" на квартиры в домах-кондоминиумах. Это очень важный, на мой взгляд, вопрос, поэтому я хочу ответить на него на страницах "Московской правды". Да, действие страхового полиса Корпорации "ИНКОМ-недвижимость" распространяется на все типы домов, если сделка была проведена по всем пунктам, оговоренным в соглашении между клиентом и компанией. Еще раз хочу подчеркнуть, что наша компания, добровольно взяв на себя ответственность за совершение сделок, несет свои обязательства пожизненно.

Поэтому независимо от того, создается ли товарищество собственников жилья в доме, где нами была приобретена квартира, или, наоборот, распадается - наша ответственность перед клиентом остается неизменной".


 
Мария Миронова