М2
No.50 от 11.12.2002

ТСЖ - Такое Сякое Жилье


Границы собственности, установленные по поверхности земли, распространяются вглубь до центра земли и вверх до верхних слоев атмосферы.

(Закон Пуэрто-Рико о кондоминиумах)

Седьмой год в стране (читай: в Москве) бьется лбом о стену реформа жилищно-коммунального хозяйства. Товарищества собственников жилья (ТСЖ), призванные стать ее ломовыми лошадьми, уходят в мир иной быстрее, чем рождаются. Цели реформы понятны даже ребенку: а) сберечь городскую денежку; б) превратить дома в конфетку. Вопрос: за чей счет?

Кто "за"? Единогласно!

За все годы реформы в домах старого фонда, т. е. действительно по инициативе жильцов, создана лишь пара десятков ТСЖ - факт сам по себе впечатляющий. В новостройках же картина обратная. Едва забив колышки на месте будущего дома, застройщик приступает к созданию Товарищества во вновь создаваемом кондоминиуме - ТВСК. Мероприятие вполне законное: ведь у строящегося дома уже есть "товарищество" - коллектив в лице двух-трех инвесторов. Лишь постепенно, когда жильцы раскупят более 50% площади, ТВСК будет плавно преобразовано в ТСЖ. Есть столичные нормативные акты, где в завуалированной форме рекомендуется создавать ТСЖ. Они направлены на "создание благоприятных условий для добровольного создания ТСЖ". К ним относятся "Комплексная городская программа формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья", утвержденная постановлением правительства Москвы от 29.08.2000 г. № 690; постановление правительства Москвы от 04.08.98 № 592 "О создании государственного унитарного предприятия "Московское государственное предприятие по содействию в регистрации кондоминиумов и создании товариществ собственников жилья" (ГУП "Мосжилкомплекс").

При этом документов, обязывающих создавать ТСЖ, нет и быть не может - это дело добровольное.

После добровольно-принудительного создания ТСЖ жильцам остается лишь избрать правление и председателя товарищества. Впрочем, и это сделают за вас. В лучших традициях проталкивая на учредительном собрании кандидатуру "достойного и проверенного товарища". Доходило и до курьезов, когда председателем товарищества собственников жилья избирался сотрудник компании-застройщика, не живущий и не имеющий собственности в доме.

Способов выкручивания рук покупателям-жильцам предостаточно: во-первых, будущий владелец подписывает договор, в котором есть пункт о том, что он не возражает против создания в доме ТСЖ, либо "поставлен в известность" о том, что ТСЖ будет создано. То есть коммерческая сделка обусловливается вступлением в общественную (слава богу, не политическую) организацию. Во-вторых, покупателю квартиры очень хочется побыстрее в нее вселиться, а сделать это он сможет лишь после того, как застройщик передаст дом в управление ТСЖ либо ДЕЗа. Последние стараются новостройки на баланс сегодня не принимать. Хотя в законодательной базе нет никаких документов, запрещающих это. Возможно, что ДЕЗы руководствуются какими-то внутренними инструкциями, выпущенными опять же с целью "стимулировать создание ТСЖ". Жильцы могут распустить ТСЖ и индивидуально обратиться в ДЕЗ. Но распустить ТСЖ довольно трудно - если товарищество успело заключить с управляющей компанией договор об обслуживании, то можно и под суд угодить по иску об утерянной выгоде. Разве что самим подать в суд, доказывая, что ТСЖ было создано с нарушениями и не имело права заключать какие-либо договоры.

Чего хочет застройщик...

Создавая ускоренными темпами ТСЖ, застройщик преследует еще несколько целей. Он хочет оставить за собой первый нежилой этаж, чтобы сдавать его в аренду, а для этого ТСЖ не должно претендовать на него. Конечно, хорошему офису нужна соответствующая управляющая компания. С другой стороны, разделить первый и остальные этажи нельзя: по закону у кондоминиума должен быть один управляющий субъект. (Ни лифт, ни воду двум нянькам не доверишь.)

Второй момент - какую управляющую компанию пригласит ТСЖ. Застройщик заинтересован в том, чтобы это была "правильная" компания, которая приняла бы дом с недоделками. Нужно признать, что в действительно комфортных домах, не говоря уже о закрытых жилых комплексах, определенность с выбором управляющей компании необходима: трудно представить, что жильцы элитного дома взвалят на себя договоры со службой вывоза мусора, поиски надежного частного охранного предприятия (ЧОПа) и т. п. Тем не менее жители большинства новостроек стремятся к самоуправлению: хлопотно, но значительно дешевле.

Имеем право

Несмотря на многочисленные "но", уже готовое, т. е. созданное застройщиком, товарищество - большое преимущество жителей в будущих баталиях. Например, с тем же застройщиком: порой недоделки устраняются через суд и годами. Кроме того, особенно часто это случается как раз тогда, когда товарищество оказывается строптивым и выбирает самоуправление, застройщик бросает на произвол судьбы управляющую компанию и продает первый нежилой этаж под офисы и магазины. Конечно, он имеет на это право, но порой прихватывает также холлы, дворницкие, консьержные, кладовые, колясочные-велосипедные и даже дополнительные выходы из здания. Впрочем, послушные ТСЖ от этого страдают и в том случае, когда застройщик остается на первом этаже и сдает его в аренду.

Кстати, одним из инвесторов большинства новостроек с первым нежилым этажом является правительство Москвы, кровно заинтересованное в успешной реформе ЖКХ. Сегодня Законом г. Москвы № 8-28 от 16 апреля 1997 года в качестве специальной льготы для ТСЖ предусмотрено преимущественное право товарищества на приобретение нежилых помещений в кондоминиуме по цене не выше начальной конкурсной цены аналогичных объектов. (Не обольщайтесь: как всегда, есть и приписочка, в данном случае: "...помещений, свободных от обязательств", которая позволяет инвестору сдать первый этаж в аренду или продать, т. е. "обременить обязательствами" еще тогда, когда члены будущего ТСЖ только знакомятся друг с другом.) Увы, в тех немногих случаях, когда инвестор по каким-то причинам готов уступить жильцам первый этаж, товарищество превращается в террариум и от сделки зачастую отказывается. А ведь арендные платежи с первого этажа могли бы в значительной мере, а то и полностью покрыть эксплуатационные платежи жильцов! Но сначала каждый должен выложить несколько тысяч (десятков тысяч) долларов дополнительно "неизвестно подо что"! Знаем, проходили. Но, допустим, верю. А если я завтра свою квартиру захочу продать и добавлю эти тысячи "зеленых" - мою долю на первом этаже - к стоимости квартиры, где и когда я найду еще одного "энтузиаста"? Да и нет у многих этих денег. "Последнее выскребли, - по крайней мере так говорит большинство на собраниях. И добавляют: - Раньше надо было думать".

Отдельная больная тема для ТСЖ - земля. Российские кондоминиумы - это пирамиды, стоящие не на основаниях, а на вершинах: в их состав не входит земля, на которой они расположены (само здание и санитарный минимум, равный удвоенному "пятну" застройки). Даже взяв окружающую территорию в аренду, товарищество не имеет права ее хозяйственно использовать, например разбить автостоянку или поставить легкую торговую палатку, чтобы компенсировать хоть какую-то часть эксплуатационных платежей. Хотя по закону о ТСЖ эта некоммерческая организация имеет право на такого рода деятельность именно с целью покрытия эксплуатационных услуг.

Кому от реформы жить хорошо?

От реформы сегодня выигрывают те... против кого она направлена, те, кто, по словам президента, "жрет деньги лопатами" - ДЕЗы. Ведь кроме самоуправления и найма управляющей компании есть и третий способ управления домом, который к товариществу отношения не имеет, так как вступает в действие как раз, если ТСЖ в новостройке не было создано или развалилось. И вот тогда каждому домовладельцу приходится подписывать отдельный договор "коммерческого" обслуживания с ДЕЗом. Договор обидный, потому что за тот же кодовый замок и вечно ломающийся лифт вы платите в несколько раз больше, чем жильцы соседнего "муниципального" дома. И еще потому, что "коммерчески" обслуживать вас будет государственная организация в рабочее время, уже оплаченное вашим подоходным налогом. Но и развалить ДЕЗы и их подразделения "до основания" было бы непростительной глупостью. Ибо только они, обладая десятками тысяч работников и опытом обслуживания конкретного участка в течение не одного десятилетия, могут создать действительную конкурентную среду на рынке управленческих (эксплуатационных) услуг. Там, где государственные дотации идут не ДЕЗу, а самоуправляющемуся ТСЖ, которое может заключить договор на обслуживание с кем угодно, ДЕЗ предоставляет вполне приемлемые услуги по ценам в 1,5-2 раза ниже, чем у частных управленческих компаний.

Комментарии управляющих

Владислав Зул, управляющий домом по адресу: Больничный пер, 5:

- Наша главная проблема - неплатежи. Застройщик и покупатель, частично уже оплативший квартиру, третий год судятся, так как по-разному определяют площадь квартиры. Долг перед ТСЖ уже превысил 6 тысяч долларов. Покупатель в квартире живет, ее ремонтирует, но эксплуатационных платежей не вносит, ссылаясь на то, что квартира ему формально не принадлежит. Инвестор подтверждает, что квартира все еще принадлежит ему, и готов заплатить шесть тысяч... рублей. Почему-то только за лифт, тепло и электричество, но не за охрану, воду или вывоз мусора. Он, видите ли, "не является членом кондоминиума". Пользуясь случаем, объясняю господам инвесторам, что кондоминиум - это здание с коммуникациями и территорией, человеку быть его "членом" нельзя. А членом нашего ТСЖ инвестор может себя считать или не считать, но, пока он имеет в кондоминиуме собственность, он обязан вносить платежи, установленные большинством (Закон РФ "О товариществах собственников жилья" от 15 июня 1996 года, статья 16).

Есть к застройщику и другая претензия. Подземный гараж нарезан на 12 машин, две из которых, по его плану, "особо малые", очевидно "Запорожцы", а остальные тоже не больше "Жигулей". Вряд ли кто-то со стороны захочет покупать такое машиноместо, поэтому нашим жильцам предложено выкупить гараж "гуртом", а потом разделить "по потребностям". Жильцы, естественно, не хотят покупать по полтора машиноместа на одну машину. Кстати, за обслуживание (хотя бы уборку) все еще остающейся в гараже собственности инвестор тоже не платит.

Ирина Лазарева, управляющая домом по адресу: Уланский пер., 19:

- Первые несколько лет главной проблемой ТСЖ остается застройщик дома. Некоторые без лишних слов приходят и устраняют недоделки. А есть такие, для которых вы на следующий день после сдачи дома - "пустое место". С детства наглецами уродились или заказы на строительство легко достаются - не знаю. Поэтому, выбирая квартиру, узнавайте, кто застройщик, какие дома уже построил, и идите туда, поговорите с жильцами. Во время строительства наш дом заявлялся как элитный - шесть этажей, пятнадцать квартир, а на деле... Только недавно удалось договориться о подключении к отоплению и горячей воде: застройщик не установил заслонок на входе тепловых труб в дом. Прошлой зимой нас подключали только для того, чтобы не повредились коммуникации. Большая часть первого этажа была отдана детской студии, и мы на нее не претендуем. Но два помещения были проданы под офисы. За несколько месяцев до создания ТСЖ жильцов лишили возможности приобрести хоть какое-то помещение для нужд их товарищества.

А недоделки! Их жильцы устраняли за свой счет, красили, лепили отваливающуюся плитку, утеплили чердачные окна и поменяли грохочущие насосы, один из которых вообще оказался б/у.

Нас оставили без земли. Когда жильцы покупали квартиры, им показывали большой двор, а на фразу в договоре: "Территория кондоминиума уточняется" - они внимания не обратили. Думали, ну, метр сюда, метр туда. На радостях дорожки плиткой выложили и лавки поставили. Ну а те, как продали последнюю квартиру, так территорию и "уточнили": котлован под новый дом роют. Наши работники едва успели плитку выкопать. Двор же превратится в "колодец". А еще пытались навязать управляющую компанию, которая заломила по два доллара за один метр. Это без охраны!

ТСЖ выбрало самоуправление, вернее, наняло отдельных работников. Я получаю 6 тысяч, сантехник-электрик - 4, уборщик-дворник - 2,5 летом и на тысячу больше зимой, бухгалтер - 3 тысячи. 1 308 рублей в месяц стоит техобслуживание лифта, около 450 - общедолевое электричество, 200 - телефон охранника и 350 - холодная вода и канализация. Зимой привлекаем и работника, имеющего лицензию на верховые работы, - счищать снег с крыш. Сегодня вместе с охраной эксплуатационные расходы жильцов составляют 11 рублей 67 копеек за квадратный метр. После подключения горячей воды и тепла платежи жильцов возрастут, но, надеюсь, 20 рублей не превысят.

Какие надежды на улучшение? Во-первых, мы надеемся вытребовать в строящемся доме помещение для нашего ТСЖ, раз уж в нашем доме продали "по недосмотру". Ведь заказчик и застройщик те же! Во-вторых, добиваемся, чтобы лишние места в подземном гараже были проданы нашим жильцам. В-третьих, уверены, что жильцы нового дома умеют считать деньги и, может быть, захотят воспользоваться нашим опытом управления. В-четвертых, добиваемся разрешения на установку ограды. Хотя бы с одной стороны, но дворик у нас получится. В общем, если дом и становится элитным, то только благодаря жильцам.

Галина Николина, председатель ТСЖ "Звездопад" (2-й Сыромятнический пер., 10):

- Кто-то должен предоставлять будущим жильцам полную информацию о новостройке, пакет законодательных и подзаконных актов, связанных с продажей и заселением дома. От риэлторов всего этого ждать не приходится: их задача - продать. Поэтому, начиная с рекламного объявления и заканчивая договором купли-продажи, покупатель видит формулировку "квартира свободной планировки", не понимая, что в действительности за ней стоит. Жилец устанавливает перегородки в меру своего вкуса и фантазии, но вдруг с него начинают собирать трехзначные (в долларах) суммы "Технадзору", чтобы надзирал за правильностью работ, управляющей компании - за электроразводку в квартире и, наконец, БТИ - за оформление перепланировки. Жильцы возмутились: какая же "пере-", если планировки (перегородок) вообще не было! Оказывается, по проекту, который жильцам только теперь показали, перегородки все-таки были. И мы ведь от них не отказывались, мы просто не догадывались о том, что могли потребовать привести квартиру в соответствие с проектом! И такая, мягко говоря, "операция" проворачивается в большинстве новостроек: застройщик экономит, БТИ зарабатывает на пустом месте, а жильцы... оплачивают и то, и другое.

Со своей управляющей компанией, правильнее сказать, с одной из управляющих компаний, мы наладили достаточно конструктивные отношения: мы сохраняем самоуправление, а к ее услугам прибегаем лишь в крайних или сложных случаях.

С придомовой же территорией ситуация просто абсурдная: чтобы огородить несколько соток - дом расположен очень неудачно - нам предлагают оплатить размежевание всего квартала, а это уже четырехзначная (разумеется, в долларах) сумма за каждый гектар. А пока нам пытаются навязать в аренду участок с электроподстанцией. Но рядом с ней нельзя ни детскую площадку разбить, ни автостоянку устроить: приборы отказывают. Вообще, трудно подобрать слово, чтобы охарактеризовать отношение чиновников к домам с ТСЖ. Лейтмотив такой: "Раз уж вы такие богатенькие, что смогли купить квартиру в таком доме, то просто грех делать для вас что-то бесплатно". Я купила квартиру в этом доме, когда цена за метр практически равнялась митинской. Но в Митине жильцам не предлагают оплатить установку уличных фонарей, а наш переулок - в пяти минутах ходьбы от Курского вокзала - совершенно не освещен, и детей приходится встречать у метро.

Валерий Дремух, управляющий ТСЖ "Созвездие" (Даев пер., 5):

- Недоделки? Нам застройщик оставил кое-что повеселее. Подземный гараж и офисные помещения нашего дома обеспечены приточно-вытяжной вентиляцией. Жильцы дома были приятно удивлены, что хотя оборудование на вид и неказистое, но шум и вибрация почти не беспокоят. Но вскоре заметили, что вентиляция в общем-то и не вентилирует. Пригляделись - половина вентиляторов в одну сторону вращается, половина - в другую. Друг дружку, так сказать, уравновешивают. Переделывать никто не берется: оборудование давно устаревшее, непредсказуемое.

Другой анекдот. Два офисных помещения на первом этаже - собственность ТСЖ, а в третьем располагаются инженерные службы местного ДЕЗа. По закону о ТСЖ они обязаны платить нам компенсацию за управленческие услуги. И они не отказываются. Но в Москве еще не было прецедента, чтобы ДЕЗ не получал, а платил за это. Попросту нет типовых договоров.

Есть еще одна проблема, но она скорее социальная. Прямо перед нашим домом находится большая детская площадка. Здесь играют дети со всей округи. И это прекрасно. Но когда жильцы других домов спокойно спят, на площадке собираются всевозможные компании. Наше ТСЖ выступило с инициативой: мы благоустраиваем и убираем площадку, разнообразим игровые снаряды, отремонтируем их. Наши условия: ограждение площадки и ограничение доступа по времени (с 23:00 до 7:00) и в соответствии с назначением территории, то есть родители с детьми пользуются площадкой как муниципальной собственностью, а господам с бутылкой или дамам с собачками придется искать другое место. Но местная общественность нас не поняла, на управу "Красносельская" посыпались гневные протесты. Наш глава господин Азаров раньше работал в Бауманском районе, где две подобные инициативы были успешно осуществлены. Он предложил инициаторам протестов за счет управы съездить на экскурсию в Бауманский район, посмотреть, поговорить с жителями, а потом на холодную голову принимать решения. В условленный день на площадке собралось человек 50, как всегда начали митинговать. Подъехал автобус, но в него вошла лишь одна молодая мама и одна бабушка. Остальным было неважно, что могут выиграть их дети и внуки от нашего предложения... Один гражданин сказал, что хочет, чтобы его внук, как и он в молодости, "имел право" перемахнуть через штакетник, сломать ветку сирени и подарить девушке. Другая гражданка заявила, что просто ненавидит всех, кто живет в этом доме. Вот так... А тем двум женщинам, которые съездили на экскурсию, оборудованные, охраняемые и чистые детские площадки очень понравились.


 
Альберт Акопян