ВЫСТУПЛЕНИЕ (тезисы)

на общегородской конференции 25.11.2002

“Жилищно-коммунальная реформа и жилищное самоуправление: состояние, проблемы и пути решения”

Динамика федеральной и московской нормативно-правовой базы. Потеря рычагов управления

 

Главные стимулы и их трансформация в федеральном и московском законодательстве и нормативных актах (примеры):

1. Если рассматривать жилищное самоуправление в контексте коммунальной реформы, то у товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов задача несколько иная, чем у любых общественных объединений, которые в той или иной форме помогают реализовать права граждан на комфортное проживание в своем доме, благоприятную среду, занятость подростков и т. д. Если у любого общественного объединения есть право влиять на события окружающей жизни, но нет обязанностей, кроме добровольно на себя взятых, то у собственника недвижимости в жилищной сфере есть обязанность нести бремя содержания этой недвижимости. Объединение собственников с правами юридического лица порождает ту меру ответственности, прав и обязанностей, которая не просто заключается в том, что в подъезде будут стоять цветы, во – дворе скамейки, а на газоне расти цветы, а в том, чтобы трубы не рвались, батареи “не размораживались”, стоимость своей недвижимости не уменьшалась, а росла. А в плане реформы у товариществ глобальная задача – создать возможность конкурентного обслуживания, конкурентного управления, вывезти реформу к рынку жилищно-коммунальных услуг.

Поэтому смею утверждать, что это высшая форма объединения и самоуправления в жилищной сфере. Именно поэтому народ активно зазывается в товарищества, поэтому в городе реализуется программа формирования кондоминиумов – формирование объектов управления (самоуправления) и именно поэтому в знаменитом уже 690 постановлении Правительства Москвы дано направление: формировать кондоминиумы там, где для этого есть экономические условия. Конечно для управления своей недвижимости нужны профессиональные знания, нужна очень большая инициатива, и прежде всего, чтобы вылезти из ямы нужны немалые деньги. Там, где деньги есть, нет никаких проблем ни товариществами, ни управляющими компаниями желающими оказывать им услуги за немалые деньги. Не в каждом доме есть подготовленные люди, обладающие профессиональными менеджерскими знаниями, умениями и навыками и способными создать собственное домоуправления для самообслуживание и обслуживания соседей (некоммерческая мини компания). Не развита система инвестиций в дома, без чего нельзя проводить требуемые комплексные мероприятия, например – утепление – энергосбережение. И совершенно очевидно, что без возможности “дополнительного заработка” объединение в товарищество будет связано с тем, с чем связывает население проведение реформы – выкладывайте ваши денежки, которых нет.

Москва, находясь в авангарде новых течений, давно провозгласила кампанию помощи – стимулирования создания ТСЖ. Конкретными шагами в этом направлении были нормативно-правовые акты, позволявшие в приоритетном порядке товариществам и кооперативам приобрести права на нежилые помещения, имеющиеся в доме (городские – на праве управления, аренды или выкупа). Наличие помещений это не просто способ извлечения прибыли,. Это возможность создания домоуправления, социальной сферы, рабочих мест, формирования малого бизнеса для себя.

Пока жилищная общественность борется за реализацию прав, предоставленных Московским законодательством и нормативными актами правительства Москвы, и делает полшага по этому пути, Федеральное законодательство, строя вертикаль власти, оставляет все меньше возможностей для местных инициатив, так как некоммерческую сферу на федеральном уровне никто не поддерживает. В выигрыше всегда остаются те, кто тормозит процесс, так как они в конечном итоге оказываются правы.

В качестве иллюстрации к сказанному (шаг вперед – два шага назад) приведу примеры:

ТСЖ “Ярославский” (на базе ЖСК) (ЮВАО) – решил воспользоваться действовавшим московским законодательством и обещаниями получить для реализации планов (работа с детьми) в управление, аренду или выкупить в собственность помещение свободное от обязательств, на первом этаже дома, в полном соответствии с Законом 8-28, Постановлением Мосгордумы № 85 (приоритетное первоочередное право). Первое обращение ТСЖ о заключении договора аренды в ТА департамента имущества датировано 15.12.00 г., после чего помещение выставляется на конкурс без приглашения ТСЖ на этот конкурс. Фирма, выигравшая конкурс, после многочисленных разъяснительных бесед с ТСЖ и местной властью (Управой) отказывается от приобретения прав, за что ТСЖ компенсирует им стоимость аукциона – 20000 руб.. Договор аренды по минимальной стоимости для ТСЖ (ЖСК) заключается между Департаментом имущества (ДИ) и ТСЖ только 01.09.01. За год арендных прав ТСЖ выплатило ДИ за аренду 72000 руб, при этом до 15.01.02 + месяц на кассацию (помещение было под судом между ТСЖ и старым арендатором) не было известно, сможет ли ТСЖ воспользоваться своими правами по договору аренды.

После того как суд был выигран (судебная эпопея закончилась к марту 2002 г.), ТСЖ приступил к ремонту помещения, что обошлось еще в 150000 руб. Итого, еще не приступив к реализации своих планов ТСЖ потратил около 250 000 руб. при годовом бюджете 26 000 тыс. и в заключение, получает уведомление о том, что с 01.01.03 стоимость аренды 1 кв. м в год вместо 478 руб. возрастет до 2500 руб., так как по постановлению Правительства Москвы о льготной арендной плате для конкретных арендаторов, никаких льгот у ТСЖ нет (1,5 года обращений по льготам!). Просьба ТСЖ рассмотреть вопрос о продаже помещения по льготной цене уперлись в новое законодательство о приватизации государственного и муниципального имущества. Возможна продажа только на аукционе, где шансов у некоммерческой организации нет никаких. Пока боролись, “поезд ушел”, или как говорят, “за что боролись, на то и напоролись”.

Режим наибольшего благоприятствования ЖСК и товариществам был предоставлен Москвой в области налогообложения.

Поскольку и здесь возможности субъекта Федерации сильно урезаны новым Налоговым Кодексом, то многие льготы по налогообложению ушли в прошлое (по налогу на прибыль), но появилась мощная возможность не уплачивать Единый социальный налог. Во что же это вылилось для ТСЖ?

Примеры:

ТСЖ “Чертаново-17” (на базе ЖСК), полностью себя обслуживающий на полном самофинансировании, самообслуживании, самоуправлении (предел мечтаний, с точки зрения создания конкурентной борьбы и реализации реформы) был оштрафован ИМНС за неуплату ЕСН по итогам проверки за один месяц 2001 г. (общая сумма штрафа 250000 руб. (недоимки+штраф+пени, в ТСЖ работают более 20 человек). Суд ТСЖ выиграло (суд многоступенчатый, окончательная победа в Федеральном арбитражном суде). Решение Федерального арбитражного суда подтвердило правоту ТСЖ, но налоговые органы не возвращают излишне уплаченные товариществом суммы налога за другие месяцы и ТСЖ снова вынужден судиться.

ТСЖ “Исток” (тоже на базе ЖСК) подвергся аналогичной проверке и оштрафован на 142 тыс. руб. Предстоит суд.

Все это делается несмотря на выигранные суды, полемику в средствах информации) и, наконец, обращение Председателя Мосгордумы В. М. Платонова к Премьер министру Касьянову, на которое ответ не получен.

Информационное обеспечение управляющей организации, как основа и возможность современного управления. Невозможность прямого доступа к любой базе данных (их “законодательная” закрытость для управляющих организаций)

  1. Успешность управления во многом зависит от информационного обеспечения, возможности доступа к информации, необходимой для самой элементарной уставной деятельности ЖСК, ТСЖ: учета собственников, учета собственников, имеющих второе жилище, учета числа проживающих (все это необходимо для начисления платежей), наблюдением за процессом несанкционированных перестроек и переоборудования и т. д., - всего того, что является обязанностью организации.
  2. Что имеем? Комитет по регистрации прав обобщенных сведений по собственникам ЖСК и ТСЖ не дает, так как эти организации не упомянуты ни в одном законе как организации, которым сведения нужны для их работы.

    Паспортные столы также сведения не должны давать. При заключении сделок по поводу жилищной недвижимости и выдаче справок в БТИ за визой к управляющей организации никто не обращается (ее нигде не требуют), хотя продается или меняется не только квартира, но и право на долю в общем имуществе (право на управление этой долей передано управляющей организации, в данном случае - ЖСК, ТСЖ). Чтобы сведения получить, необходимо обращаться к Главе Управы, к директору ДЕЗ, в суд. Права управляющей организации на получение информации, и как реализатора прав сособственников по владению, пользованию и частичному распоряжению общим имуществом недостаточно подкреплены законодательно. Обязанность есть, а прав применять решения, кроме обращения в суд, практически нет.

    Роль общественных и некоммерческих объединений, роль координации, честность во взаимоотношениях с властью.

  3. Приведенные примеры озвучены для того, чтобы напомнить координаторам программы: “Мы в ответе за тех, кого приручили”. Нужна более глобальная и быстрая координации и не только на московском уровне, но и в союзе с московским депутатским корпусом в Государственной Думе. Для этой координации надо чаще и глубже советоваться с жилищной общественностью и не принимать никаких в рассматриваемой области решений без экспертной оценки жилищной общественности.

И еще нужно мощное жилищное объединение, способное отстаивать свои интересы и реализовывать свои программы.

Лукина Н.С.,

председатель правления ТСЖ “Запад-2”,

председатель правления НП “Управдом”,

член Общественного Совета по жилищной политике при Мосгордуме,

член Координационного совета при правительстве Москвы по самоуправлению в жилищной сфере